¿Puedo reclamar gastos de una hipoteca de hace 20 años o más? Esto es lo que dice la ley

Por lo general, firmar una hipoteca implica asumir una serie de gastos vinculados al proceso, desde la tasación del inmueble hasta la intervención de una gestoría o una notaría. Muchos de estos gastos son impuestos unilateralmente por los bancos, sin margen de negociación para el cliente. Con el tiempo, algunas de estas prácticas han sido cuestionadas judicialmente, y los tribunales han dado la razón a los consumidores en numerosas ocasiones.

Por eso, gracias a distintas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el marco legal ha cambiado en los últimos años. A raíz de estos fallos, miles de personas han recuperado parte del dinero abonado en concepto de gastos hipotecarios. Pero surgen muchas dudas en los casos en los que el préstamo fue firmado hace una o dos décadas, y sobre si es posible iniciar una reclamación en 2025 por una hipoteca suscrita en 2005 o incluso antes.

Tal y como aclaran desde García Vaquero Abogados, sí es posible reclamar, aunque la hipoteca se firmara antes de junio de 2019, e incluso si ya ha sido totalmente amortizada o si el titular ha fallecido. En estos últimos casos, el derecho a reclamar se transmite a los herederos. La clave está en distinguir dos tipos de acciones legales: la declaración de nulidad de cláusulas abusivas, que no prescribe, y la reclamación económica, que sí está sujeta a plazos.

El consumidor puede solicitar la devolución de varios conceptos. Entre ellos se encuentran los honorarios de gestoría, notaría y registro de la propiedad; los costes de tasación del inmueble; la comisión de apertura (en algunos casos, si se considera abusiva); y, en ciertos supuestos, el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). La posibilidad de recuperar este último dependerá de la fecha exacta de la firma y de la jurisprudencia aplicable.

Estas cantidades, abonadas por el cliente al momento de formalizar el préstamo, no deberían haberse cargado íntegramente al consumidor, según han confirmado varias sentencias. La estimación más común señala que la devolución media ronda los 1.500 euros, aunque la cifra puede oscilar entre los 500 y los 2.000 euros, en función del importe de la hipoteca y los gastos asociados.

Uno de los aspectos más importantes a considerar es el plazo para presentar la reclamación. El periodo comienza a contar desde el momento en que se declara judicialmente la nulidad de la cláusula abusiva. A partir de entonces, el afectado tiene cinco años para reclamar las cantidades correspondientes. Sin embargo, no hay límite temporal para solicitar la nulidad de la cláusula en sí, lo que abre la puerta a que hipotecas antiguas puedan revisarse legalmente aunque haya pasado un tiempo.

Para iniciar el proceso, el titular debe contar con la escritura del préstamo hipotecario y, en la medida de lo posible, las facturas relacionadas con los gastos que se pretende recuperar. Estos documentos pueden haberse entregado al momento de la firma o estar disponibles en la gestoría, notaría o en el Registro de la Propiedad. Si han pasado muchos años y no se conservan las facturas originales, aún es posible tramitar la reclamación, aunque se recomienda aportar al menos la escritura y movimientos bancarios que justifiquen los pagos.

Después, el primer paso es reunir la documentación disponible. Además, conviene acudir a un abogado especializado para evaluar la viabilidad de la reclamación. Una vez determinado que el caso es sólido, se envía una reclamación formal a la entidad bancaria. En muchos casos, los bancos optan por llegar a un acuerdo extrajudicial y proceder a la devolución voluntaria del dinero.

Si no se alcanza un acuerdo, el siguiente paso es presentar una demanda judicial. La jurisprudencia es, en general, favorable al consumidor, por lo que muchas entidades optan por evitar el proceso judicial y resolver el conflicto antes de llegar a juicio.

Aunque muchos bancos —como CaixaBank, BBVA, Banco Santander, Sabadell o Unicaja— han aceptado devolver estas cantidades a sus clientes, no siempre ocurre de forma inmediata.

En caso de recibir una negativa, se recomienda reclamar ante el Banco de España, que evaluará la actuación de la entidad financiera. Si esta vía tampoco da resultado, la alternativa final es acudir a los tribunales.