Cómo calcular el valor de una vivienda heredada para venderla o cambiarla por el lote de otro heredero

Heredar una vivienda se ha convertido en uno de los mejores bienes que se pueden recibir, teniendo en cuenta que el precio de los pisos no deja de subir y de batir máximos históricos mes a mes. En abril, el precio subió un 12% respecto al mismo mes del año pasado, hasta colocar el metro cuadrado en los 2.350 euros de media.

Tras recibir una casa en herencia, el primer paso que tienen que dar los herederos es conocer su valor. “Esto nos ayuda a saber cuántos impuestos debemos abonar por heredarla, qué precio debemos pedir por ella si queremos ponerla a la venta o, incluso, cuánto vale nuestro lote si nos interesa permutarlo con otro heredero en el reparto de herencia”, señala Pedro Rodríguez Mateo, asesor fiscal de CaixaBank.

Dependiendo del motivo por el que se quiere calcular el valor de una vivienda, hay que utilizar un método u otro. “Esto significa que no hay un único valor para una misma vivienda y que, para obtener el que necesitamos, deberemos saber bien para qué lo queremos”, advierte Pedro Rodríguez.

Se puede dar el caso en el que los herederos se planteen intercambiar sus lotes en el reparto de la herencia o, simplemente, que deseen vender una vivienda heredada lo antes posible. En estos casos, es necesario conocer su valor de mercado para poder tomar la mejor decisión. “Para conocer el valor que podría alcanzar en el mercado ese inmueble resulta especialmente útil recurrir a una empresa de tasación”, indica el asesor fiscal, ya que “estos profesionales tienen en cuenta una serie de características de la casa que les permite estimar por cuánto dinero se podría vender”.

Valoran desde el estado y situación de la vivienda a las dotaciones del entorno en el que se encuentra, pasando por su superficie o su orientación. “Estos factores influirán en el precio de venta y los tasadores los tendrán en cuenta al establecer un valor para el inmueble”, señala Rodríguez. A su juicio, en el caso de una permuta en el reparto de la herencia, “encargar a un experto independiente un informe de tasación aporta transparencia a las negociaciones”.

En cuanto a los impuestos que gravan una vivienda heredada son dos: el impuesto de sucesiones y donaciones (ISD) y la plusvalía municipal. El primero es estatal, aunque está cedido a las comunidades autónomas, por lo que “conviene consultar la normativa en vigor que hay en el territorio en el que corresponda presentar y liquidar el impuesto”, aconseja el asesor fiscal.

En este caso hay que tener en cuenta el valor de referencia catastral, que será la base imponible del impuesto, a no ser que el heredero declare un valor superior. El valor de referencia catastral de un inmueble lo establece el catastro a partir del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público. Este valor se actualiza cada año y se puede consultar en la sede electrónica del Catastro con el DNI, el certificado digital o Cl@ve. También se puede consultar acudiendo a las Gerencias del Catastro solicitando cita previa.

En cuanto a la plusvalía municipal, la deben abonar los herederos. Se trata del impuesto que grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. En este caso, “la base imponible se calcula de dos maneras diferentes, que tienen en cuenta distintos valores de la vivienda. Se puede elegir la que resulte más beneficiosa para los herederos, indica Pedro Rodriguez.

El método de la plusvalía real contempla el valor de compra del inmueble; el de transmisión, que es el asignado en el ISD; y el valor catastral, que es distinto del valor de referencia catastral. Mientras que el método objetivo tiene en cuenta el valor catastral y otros datos como una serie de coeficientes establecidos por el ayuntamiento correspondiente y los años que han pasado desde la adquisición del inmueble.

Los que se planteen vender una vivienda heredada, aunque hayan abonado la plusvalía al recibir el inmueble en herencia, “no se librarán de abonar una vez más este impuesto al efectuar la compraventa”, recuerda Rodríguez. También se deberán declarar la ganancia o pérdida patrimonial generada por la operación en la declaración de la renta y liquidar el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) del año en curso al ser el propietario del inmueble a fecha 1 de enero.