Cómo calcular la cuota de una hipoteca dependiendo de si es a tipo fijo, variable o mixto

La demanda de vivienda en España se mantiene fuerte pese a los precios en máximos históricos, lo que ha tenido sus efectos claros sobre la firma de hipotecas. El pasado mes de febrero, se registraron 39.084 operaciones, un 4,3% más que en el mismo mes de 2024, alcanzando así el nivel más alto en los últimos 13 años.

Al solicitar un préstamo, el primer paso es elegir el tipo de interés: fijo, variable o mixto. En las hipotecas a tipo fijo, el interés se mantiene constante durante todo el periodo de amortización, es decir, durante el tiempo en que se devuelve el dinero. En las hipotecas a tipo variable, el interés puede modificarse a lo largo del tiempo, generalmente en función de un índice de referencia como el Euríbor. La hipoteca mixta combina ambos modelos: comienza con un período inicial a tipo fijo, que aporta estabilidad en los pagos, y, transcurrido ese plazo, pasa a un tipo variable que se ajusta a la evolución del mercado.

En este sentido, es fundamental conocer cómo se calcula la cuota de la hipoteca que se va a tener que pagar.

Para calcular las cutas mensuales que se deben pagar para satisfacer una hipoteca a tipo fijo y sus intereses, se utiliza la siguiente fórmula diseñada mediante el sistema de amortización francés, el más habitual en créditos hipotecarios y personales: Cuota = (Importe × interés) ÷ [1 – (1 + interés)^–plazo].

• El importe es el capital prestado, es decir, el dinero que han concedido.
• El interés es el tipo de interés por periodo (por ejemplo, el interés mensual si el pago es mensual). Si el interés anual es del 6 %, el interés mensual sería aproximadamente 0,5 % (es decir, 6 % dividido entre 12).
• El plazo es el número total de períodos de pago (por ejemplo, el número de meses si se pagan cuotas mensuales durante varios años).

Por ejemplo, para un préstamo de 200.000 euros, con un interés anual fijo del 3 % (es decir, un interés mensual de 0,0025 o 0,25 %) y un plazo de 30 años (360 meses), la cuota se calcularía aplicando la fórmula de la siguiente manera: Cuota=(200.000×0,0025)÷[1−(1+0,0025)−360]. Por tanto, la cuota mensual sería aproximadamente 842,22 euros.

La cuota de una hipoteca variable depende del valor del Euríbor, aunque no se actualiza cada mes. El contrato establece un plazo de revisión, que habitualmente es anual, en el que se determina el nuevo valor del Euríbor que se aplicará a todas las cuotas hasta la siguiente revisión. Cada vez que se actualiza el índice, el importe de las cuotas se ajusta en función del nuevo tipo de interés.

Además, como el capital disminuye con cada pago, el nuevo cálculo se realiza sobre el saldo actualizado y no sobre el importe original. En cada revisión se utiliza la misma fórmula de amortización, actualizando el tipo de interés y el capital pendiente, y considerando como plazo el tiempo restante hasta la finalización del préstamo.

La hipoteca mixta combina dos fases:

1. Primer tramo a tipo fijo: durante un período inicial (por ejemplo, los primeros 5, 10 o 15 años), la cuota se calcula exactamente igual que en una hipoteca fija. Se aplica la fórmula clásica:

• El interés es constante.
• El importe sobre el que se calcula es el capital inicial.

1. Segundo tramo a tipo variable: una vez termina el período fijo, comienza el tramo variable. Aquí el cálculo es igual al de una hipoteca variable.