Valor catastral y valor de referencia: guía completa para calcularlos

El valor catastral y el valor de referencia son conceptos clave en el ámbito fiscal y urbanístico en España, ya que afectan directamente a impuestos y a las operaciones de compraventa de propiedades.

Esta guía completa explica cómo se calculan ambos valores, su importancia en el contexto fiscal y las principales diferencias entre ellos, para que los propietarios e interesados en el sector inmobiliario puedan entender su impacto en el día a día.

El valor de referencia es un concepto nacido en 2022 y establecido por la Dirección General del Catastro. Marca el valor mínimo por el que se debe tributar al comprar o heredar una vivienda, y se calcula a partir del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante notario, utilizando los datos catastrales correspondientes a cada propiedad.

Este valor refleja el precio estimado de un inmueble en el mercado y tiene un papel clave en el cálculo de la base imponible de impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) en el momento de la compra, venta o herencia de una propiedad.

Se puede consultar de forma pública en la Sede Electrónica del Catastro, pero solo el titular catastral podrá acceder al certificado de motivación del cálculo del valor de referencia, en el que además de la cifra resultante aparecen todos los parámetros utilizados en la valoración. Es importante destacar que este valor no afecta al valor catastral, que sigue siendo independiente y se utiliza para otros fines fiscales.

El valor catastral también es un concepto clave en el sistema tributario español. Este valor, fijado por el Catastro, no corresponde necesariamente al precio de mercado de la vivienda, sino que se determina a partir de una serie de parámetros objetivos establecidos por las autoridades locales, como la ubicación, el tamaño del terreno, la antigüedad, el uso, los materiales utilizados, el coste de construcción, la promoción inmobiliaria y otros factores del mercado.

Como explican desde el Portal online de la Dirección General del Catastro, se trata de una cifra administrativa asignada a cada propiedad inmobiliaria, determinada según los criterios establecidos en la Ponencia de Valores del municipio correspondiente. Es decir, es la tasación monetaria que la administración hace de cada bien inmueble. La cifra resultante sirve para determinar la capacidad económica del propietario, de ahí que se utilice para determinados cálculos fiscales, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o el que grava la renta de las personas físicas (IRPF).

Esta cifra no es de dominio público, sino que está catalogada como información protegida. Es decir, que no todo el mundo lo puede consultar, y solo el titular catastral puede acceder a él. Existen distintas vías para conocer el valor catastral de nuestro inmueble, entre las que se encuentran:

• Consultando el último recibo del IBI, ya que suele venir especificado en él.
• Accediendo a la Sede Electrónica del Catastro
• Llamando a la oficina del Catastro, previa identificación. 
• Acudiendo, presencialmente, a la oficina del Catastro o al Ayuntamiento, en los que, tras identificarse como titular de la vivienda, se podrá obtener el valor.