Subastas, la alternativa para comprar viviendas a mitad de precio: “Son hasta un 50% más baratas, pero no todas son una ganga”

La subida disparada de precios ha hecho que cada vez sean más los ciudadanos que ven en las subastas una alternativa asequible para comprar una vivienda. El coste de estos inmuebles, la mayoría procedentes de desahucios, es entre un 30% y un 50% más barato que el precio del mercado, debido a que sus propietarios, principalmente bancos y entidades financieras, buscan deshacerse lo antes posible de estas propiedades.

La rebaja de precios hasta la mitad es uno de los mayores atractivos de las subastas inmobiliarias y más si se tiene en cuenta que en el primer trimestre de este año el precio de la vivienda ha subido un 11,2% en tasa interanual, situando el precio del metro cuadrado en 2.311 euros de media y alcanzando un nuevo máximo histórico. Por lo que “comprar una vivienda por subasta es una buena forma de conseguir una casa por debajo de los precios habituales, por lo tanto, si no se tienen muchos ahorros es una vía a tener en cuenta”, indica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.

También Rebeca Pérez, CEO y fundadora de la plataforma de inversión inmobiliaria Inviertis, ve en las subastas una buena alternativa, ya que “ofrecen la posibilidad de adquirir propiedades a precios más bajos que en el mercado tradicional, lo que puede representar una gran oportunidad para inversores experimentados o compradores”. No obstante, reconoce que no siempre son “una ganga, por lo que es importante evaluar el valor real de la propiedad, los costos adicionales, las condiciones de la subasta y el estado de la vivienda antes de tomar una decisión”.

Otro factor a tener en cuenta al pujar por una de estas casas es que el recorte en el precio varía según la zona, la demanda de la subasta y el tipo de propiedad. Ramón Riera, presidente mundial de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (Fiabci), calcula que el ahorro medio medio aproximado es de entre un 20% y un 40% respecto al precio de mercado, pero “en casos muy favorables, como cuando hay poca competencia, si la vivienda tiene alguna carga asumible o existe necesidad de liquidez por parte del vendedor se pueden llegar a ver descuentos del 50% e incluso más”.

La gran ventaja al comprar una de estas viviendas está clara: su menor precio frente a pisos de semejantes características. Pero no es la única. A juicio de Simone Colombelli, otro ahorro del que se aprovecha el comprador es el de la tasación del inmueble, debido a que ha sido realizada antes de sacarle a subasta, por lo tanto, “el comprador se ahorra este procedimiento, cuyo coste suele rondar los 400 euros”, indica.

Otro beneficio es que, como los propietarios de estos inmuebles suelen ser bancos o entidades financieras, las condiciones de financiación que ofrecen también suelen ser mucho más flexibles. Los porcentajes de financiación pueden superar sin problema el 80% habitual e incluso llegar al 100%, lo que beneficia sobre todo a los que no tienen dinero ahorrado para dar la entrada al piso. Además, “las subastas suelen ser procesos más transparentes que la compra tradicional, ya que las condiciones son claras y el proceso está regulado”, apunta Rebeca Pérez.

A ello se suma que los compradores pueden acceder a oportunidades exclusivas porque “algunas viviendas no se ofrecen en el mercado tradicional y las subastas te dan acceso a ese inventario”, argumenta Riera. Añade que las subastas tienen plazos definidos y rápidos, por lo que, “si resultas adjudicatario, la operación puede cerrarse en menos tiempo que una compraventa convencional”.

Estas ventajas no benefician sólo a los que pujan por una casa para vivir, también a los que la compran para invertir y revenderla o alquilarla después. “En un contexto donde cada vez es más difícil encontrar oportunidades de inversión rentables en el mercado convencional, muchos inversores ven en las subastas una posibilidad de adquirir inmuebles para reformar y vender, o para destinar al alquiler, aprovechando la alta demanda de vivienda”, apunta Ramón Riera. De hecho, algunos informes del sector inmobiliario estiman que la rentabilidad bruta del alquiler en viviendas adquiridas en subasta puede alcanzar el 7% o incluso el 9% en zonas tensionadas.

Pero no todos son ventajas al adquirir una casa en una subasta, también tiene sus riesgos. El principal es que en muchas ocasiones no se puede visitar la vivienda antes de la compra, por lo que puede estar en malas condiciones y necesitar reformas costosas. Además, la mayoría de estas viviendas proceden de desahucios, por lo que “podrían estar okupadas o en malas condiciones” advierte Colombelli, lo que supondría “añadir un coste de reforma al dinero que tenemos estimado gastarnos con dicha adquisición”. Recuerda que tampoco hay que olvidarse del procedimiento que habría que llevar a cabo para expulsar a los ocupantes del inmueble: “Supondría un coste tanto de tiempo como de dinero, ya que el desalojo corre por su cuenta como nuevo propietario”.

El inmueble también puede tener cargas ocultas o deudas pendientes. Aunque algunas se cancelan con la subasta, otras “como deudas de comunidad o de suministros pueden mantenerse y tendrá que asumirlas el comprador”, avisa Riera. Además, el nuevo propietario necesita liquidez de forma inmediata, ya que generalmente “debes pagar en plazos muy cortos, y no siempre es viable financiar la compra mediante hipoteca tradicional”, incide.

Por último, el comprador debe enfrentarse a una dura competencia formada por inversores profesionales que participan activamente en las subastas buscando gangas, lo que puede aumentar el precio final y reducir el margen de beneficio. “Comprar en subasta ofrece oportunidades interesantes, pero requiere análisis cuidadoso, preparación económica y asesoramiento especializado. No es recomendable para compradores que busquen máxima seguridad o que no tengan experiencia previa”, advierte el presidente de fiabci.

Acceder al mercado de la subasta de viviendas es cada vez más fácil. Aparecen en el Portal de Subastas del BOE y cualquier ciudadano puede darse de alta en él para participar en una puja. Esta web publica una media de 1.500 subastas inmobiliarias activas al mes, lo que ha ampliado notablemente el número de participantes en todo el país.

Todos estos factores han hecho que “tras el encarecimiento del mercado inmobiliario tradicional, tanto particulares como inversores busquen alternativas que les permitan acceder a viviendas a precios más asequibles, y las subastas se han convertido en una de las opciones más atractivas”, señala Ramón Riera.