Qué es la nulidad de compraventa de un inmueble: el fraude de acreedores y las consecuencias que puede tener en terceras personas

La nulidad de un contrato de compraventa de un inmueble es, sin duda, un contratiempo jurídico y económico de gran relevancia para las partes implicadas en el trato. Y es que después de la cantidad de papeleo que hay que gestionar para llevar a cabo este mecanismo con el fin de ajustarse a los requisitos legales precisos, se puede convertir en un periodo interminable cuando el Ministerio Fiscal o una de las partes consideran que el contrato no se adapta a las exigencias normativas.

No obstante, hay una gran diferencia entre la nulidad, la anulabilidad y la inexistencia, tal y como avanzan Álvarez Ramos Abogados en su web. Según el artículo 1261 del Código Civil español, para que exista un contrato válido deben concurrir tres elementos esenciales: consentimiento de las partes, objeto cierto (el inmueble) y causa lícita (el intercambio entre precio y bien). De este modo, en cado de que alguno de estos elementos falte, se habla de inexistencia del contrato. En este sentido, un caso puede ser perfectamente inexistente y nulo al mismo tiempo. Y es que, la jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Madrid determinó que la primera de ellas se debe a la falta de los tres elementos mencionados. Mientras que la nulidad corresponde a la naturalidad del contrato, pues este se opondría a las normas imperativas o prohibiciones legales.

En cuanto a la distinción con la anulabilidad, que permite subsanar el problema que se haya generado en un plazo de cuatro años, la nulidad de la compraventa es absoluta e imprescriptible, como señala el director de Sepín, Félix López-Dávila, en un artículo de su web. Asimismo, a diferencia de la primera, la invalidación del pacto puede ejercerse en cualquier momento del proceso.

Uno de los supuestos más habituales de nulidad, según Sepín, es la falta de causa, particularmente cuando no hay pago del precio por parte del comprador. Aunque se declare en el contrato que el precio ha sido satisfecho, si no ha habido desembolso real, el contrato puede considerarse simulado. Así lo han reconocido diversas resoluciones, como la de la Audiencia Provincial de Córdoba, el 15 de septiembre de 2020, o la del Tribunal Supremo, el 11 de febrero de 2016.

Igualmente, la existencia de una causa ilícita puede influir en su dictamen. Esto es, cuando el contrato se utiliza para fines contrarios a la ley o la moral, como el fraude de acreedores o el perjuicio deliberado a los derechos de un heredero. En estos casos, el contrato también será nulo de pleno derecho. A pesar de que las consecuencias jurídicas varían en función de la responsabilidad de las partes, si ambas han incurrido en una conducta ilícita, ninguna puede reclamar. En este sentido, si solo una parte ha actuado de forma ilícita, la otra podrá exigir la devolución de lo entregado.

En el caso de que se llegue a declarar la nulidad de un contrato, se podría afectar a aquellas personas que hayan podido adquirir el bien posteriormente. No obstante, si dichos terceros cumplen con los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que habla de la adquisición a título oneroso y de buena fe, o del artículo 464 del Código Civil, podrán conservar el inmueble al amparo de la protección registral.

También es importante distinguir la nulidad de la rescisión, que puede aplicarse cuando, aunque el contrato sea válido en su origen, causa un perjuicio económico injustificado a una de las partes o a terceros. Es el caso, por ejemplo, del fraude a acreedores, regulado en los artículos 1290 y siguientes del Código Civil.

En definitiva, como señala Álvares Ramos Abogados, la compraventa de inmuebles, a pesar de ser habitual, debe formalizarse con rigor jurídico. Ante el desconocimiento de los requisitos legales se puede derivar en la ineficacia total del contrato y en la obligación de devolver el inmueble, el dinero o ambos. Por este motivo, los expertos recomiendan contar con asesoramiento legal especializado, para evitar que una operación aparentemente válida acabe siendo declarada nula por los tribunales.