Gonzalo Bernardos analiza la regulación del alquiler en Barcelona y la tacha de “falsa bajada”: “Está diseñado para que suba menos que la inflación”

En el contexto de un mercado inmobiliario caracterizado por tensiones y precios al alza, recientemente se han presentado datos que apuntan a una reducción en los costes de los alquileres en Barcelona y otras zonas tensionadas de Cataluña gracias a la Ley de Vivienda que entró en vigor en 2024.

Y es que un año después de la entrada en vigor de esta nueva ley, los precios de los nuevos contratos de alquiler han experimentado una disminución del 6,4% en la capital catalana y del 3,7% en los 140 municipios declarados como zonas tensionadas.

Sin embargo, esta aparente mejora ha sido objeto de debate, con voces críticas que cuestionan la efectividad de las medidas adoptadas, y que plantean que hay otros asuntos relacionados con el alquiler que se deben tener en cuenta.

La ley 12/2023, aprobada en mayo de 2023 y aplicada desde marzo de 2024, buscaba frenar el aumento descontrolado de los alquileres en áreas donde la demanda supera ampliamente la oferta. La idea era, básicamente, eliminar el IPC como índice de referencia para la subida de los precios del alquiler, y crear un nuevo índice de cara a 2025 que se ajustase a la realidad de los ciudadanos.

En este contexto, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, junto con la consellera de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica, Sílvia Paneque, y el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, destacaron los resultados como un logro de las políticas implementadas.

No obstante, el economista Gonzalo Bernardos ha expresado una visión contraria. Y es que según el profesor, el control de precios no ha logrado reducir realmente los costes del alquiler, argumentando que el diseño de la regulación “está diseñado para que suba menos que la tasa de inflación”, según ha denunciado en su cuenta de X. Es decir, permite que los precios suban a un ritmo menor que la inflación, pero no los hace descender. Cabe recordar, eso sí, que en otros lugares de España, como Madrid, algunas de las medidas de la ley no han sido puestas en marcha, como la declaración de las zonas tensionadas. Esto ha hecho que los precios de los alquileres sigan subiendo sin ningún freno.

Según los datos que ofrece la plataforma de alquiler y venta Idealista, el precio medio del alquiler en España alcanzó los 14 euros por metro cuadrado en 2024, mientras que en Cataluña se situó en 18,4 euros por metro cuadrado en febrero de 2025. En Madrid, por ejemplo, el precio es de 19,2 euros por metro cuadrado, con datos actualizados de este 2025.

Aún así, en cualquier parte el alquiler sigue siendo uno de los problemas que más preocupan .Y es que las estadísticas ofrecen, en ese sentido, las consecuencias de los precios tan altos de los alquileres: el 87% de las personas de entre 18 y 35 años solamente se puede independizar compartiendo piso y alquilando una habitación en vez de un piso entero, y un 30% de ellos, aún así, necesitan ayuda económica familiar para lograrlo.

Precisamente por todo esto, la aparente bajada de los precios del alquiler en Cataluña es una buena noticia. Pero algunos expertos, como Bernardos, hablan también de que los contratos de temporada han aumentado en el mercado catalán.

Durante el tercer trimestre de 2024, se registraron 5.970 contratos de este tipo en Cataluña, lo que implica un aumento muy significativo. Y, en ese sentido, son muchos los economistas que creen que la obligatoriedad de ajustarse a determinados precios para el alquiler de todo el año es lo que ha llevado a que muchas personas opten por el alquiler vacacional, con las consecuencias negativas que eso trae, de nuevo, a la vivienda.

Ahora bien, la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para regularizar el alquiler turístico también va a suponer un cambio de paradigma. Quizás, en un momento determinado, con una limitación de los precios del alquiler, una regularización de pisos turísticos, y otras tantas medidas que el gobierno ha propuesto para terminar con la crisis de vivienda, los cambios sí supongan una mejora de la situación.