La plusvalía más cara de una herencia: la pagas dos veces por heredar y vender una vivienda

Recibir una herencia en España no es gratis. En el caso de que la herencia incluya un bien de naturaleza urbana, como una casa o piso, las tasas obligatorias son dos: el impuesto de sucesiones y donaciones (dependiente de cada comunidad autónoma) y el impuesto de plusvalía municipal. El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como plusvalía municipal, suele generar más dudas debido a las variantes estipuladas por cada municipio. A continuación, detallamos cómo funciona, sus excepciones y cuál es su plazo de prescripción.

En las transmisiones gratuitas, como sucesiones y donaciones, el responsable de abonar la plusvalía municipal es quien adquiere el terreno. En caso de donación, dicha persona tiene un plazo de 30 días para liquidar el impuesto de plusvalía. Para las herencias, el heredero o legatario dispone de seis meses para abonar el impuesto, con la posibilidad de prorrogar este plazo por otros seis meses adicionales. Este impuesto se aplica a bienes inmuebles de naturaleza urbana, como viviendas, locales comerciales, terrenos urbanos y plazas de garaje.

La plusvalía de una herencia, también conocida como impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es obligatoria si el bien recibido es de naturaleza urbana. Ejemplos comunes incluyen viviendas, locales comerciales, garajes y terrenos en suelo urbano. Están exentos de este impuesto los bienes heredados calificados como fincas rústicas o aquellos urbanos que hayan perdido valor desde su adquisición, lo cual debe ser demostrado ante el ayuntamiento.

A la hora de calcular la base imponible de la plusvalía municipal, el contribuyente tiene la opción de elegir entre dos métodos de cálculo, pudiendo elegir el que resulte más barato. El primer método es que el que se calcula según el valor catastral del terreno y los años transcurridos desde la adquisición hasta la transmisión. Se aplica una tabla de coeficientes, actualizada anualmente por Hacienda, que define un multiplicador que se aplica al valor catastral del terreno. Por ejemplo, un terreno adquirido hace cinco años se multiplica por 0,18.

Respecto al segundo método, consiste en la plusvalía real, es decir, en la diferencia entre el precio al que se adquirió el terreno y el valor en el que momento en que los recibe el heredero o el donatario. En este caso, el sistema objetivo de determinación de la base imponible del impuesto en la actualidad es un sistema optativo, el cual solo resultará de aplicación en los casos en que el sujeto pasivo no haga uso del nuevo método de cálculo.

En caso de heredar un inmueble y desear venderlo, será necesario pagar esta plusvalía municipal en ambas operaciones: en la herencia y en la compraventa. En el primer caso, se tomará como referencia el periodo desde que el donante la adquirió y hasta que la recibe el heredero. En el segundo, desde que se heredó, hasta que se vende. Aunque la venta se produzca en el mismo año natural, todas las operaciones de compraventa con periodos inferiores a un año están gravadas por el mismo tributo.

La plusvalía de una herencia prescribe a los cuatro años y seis meses tras el fallecimiento del causante, es decir, la persona de la que provienen los bienes que reciben los herederos. Según Leonardo Cárdenas Armesto, socio del área Fiscal y Tributaria en AGM Abogados, el plazo se determina de esta manera porque “el periodo voluntario para presentar impuestos es de 6 meses (prorrogables hasta un año) desde el fallecimiento del causante”, y a partir de ahí la ley establece “cuatro años hasta que la administración tiene derecho a reclamar el impuesto.”

No obstante, la prescripción de la plusvalía es muy improbable y su interrupción puede acarrear notables sanciones económicas para los herederos. Se requieren tres condicionantes para que prescriba: que el heredero no haya liquidado el impuesto en el periodo voluntario, no hacer una escritura de aceptación de la herencia y que el ayuntamiento donde se ubica el inmueble heredado no abra una inspección ni mande un requerimiento al heredero durante esos cuatro años.

El impuesto se paga en el Ayuntamiento correspondiente al lugar donde se ubica el inmueble. Cada municipio tiene su propio procedimiento para la gestión de la plusvalía municipal, por lo que es imprescindible consultar con el departamento de Hacienda local para conocer los detalles específicos. Para la autoliquidación de la plusvalía municipal, se deben presentar varios documentos, incluyendo:

• La escritura de aceptación de herencia o de donación.
• El último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• El DNI del beneficiario.

Presentados estos documentos, el Ayuntamiento calculará el importe a pagar y procederá a la gestión del abono del impuesto.