Los alquileres en el Gran Buenos Aires muestran una tendencia sostenida al alza, con incrementos que superan a la inflación y diferencias marcadas según el barrio y el tamaño de los departamentos. Mientras algunas zonas registran ajustes por encima del promedio, otras se mantienen como las más accesibles de la región. El comportamiento de precios durante el último año pone el foco en los aumentos interanuales y en la disparidad entre las distintas áreas del conurbano.
Según un relevamiento realizado por el portal de clasificados Zonaprop, el valor de los alquileres en GBA oeste-sur subió 2,5% en septiembre y, en lo que va de 2025, acumula un incremento de 34,7%. En los últimos doce meses, el aumento fue de 57,3%, 26 puntos porcentuales por encima de la inflación (31,3%).
Un departamento de dos ambientes y 50 m² se ubica en $550.707 mensuales, mientras que uno de tres ambientes y 70 m² tiene un valor de $730.183 al mes.
Canning encabeza la lista de barrios con precios más elevados para el alquiler, con un valor medio de $690.654 mensuales. Santos Lugares ($645.653) y Saénz Peña ($641.280) completan el podio.
En el extremo opuesto, Gregorio de Laferrere ($392.008), El Jagüel ($399.989) y Luis Guillón ($422.023) registran las ofertas más accesibles del GBA oeste-sur.
El reporte destacó que Villa Fisher registra el mayor aumento interanual, con una suba de 97,7%. Ezeiza presenta el incremento más bajo del período, con 28,2%.
En GBA norte, el precio medio de alquiler de un departamento de 2 ambientes se ubica en $678.258 por mes y subió 2.8% en septiembre. En 2025 el precio acumula un incremento de 29,6%, por arriba de la inflación, lo que implica un incremento real de 8%.
En los últimos doce meses, los alquileres escalaron 43,3% y los departamentos grandes son los de mayor incremento de precio en el año.
Olivos se destaca como el barrio con la oferta más costosa para el alquiler en GBA norte, con $852.452 por mes. Le siguen Florida Oeste ($850.238) y Acassuso ($812.947).
Entre los más económicos se encuentran Villa Lynch ($460.890), Boulogne Sur Mer ($464.094) y Del Viso ($464.249), en el caso de los departamentos de dos ambientes. Bella Vista es el barrio con mayor incremento interanual en el precio promedio, con un 129,1% de aumento.
Rentabilidad en baja
En GBA oeste-sur, la relación alquiler/precio mantiene una tendencia descendente y se ubica en 6,25% anual. Se requieren 16 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 29% menos que hace un año.
Paso del Rey resulta el barrio con mayor retorno bruto para inversores, con un 9%, seguido de Llavallol (8,8%) e Isidro Casanova (8,7%). Los barrios con menor rentabilidad son Adrogué (4,7%), Lomas de Zamora (4,9%) y Florencio Varela (5,1%).
En GBA norte, la relación alquiler/precio también retrocede y se sitúa en 5,02% anual. Actualmente, hacen falta 19,9 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 14% menos que el año pasado.
Bella Vista encabeza el ranking de rentabilidad con un retorno bruto del 9,2%; Don Torcuato (8,5%) y José C. Paz Oeste (8,1%) completan los primeros lugares. Por el otro extremo, La Lucila (3,6%), Vicente López (3,8%) y Manuel Alberti (3,9%) presentan los menores niveles de rentabilidad.
El precio de los alquileres en CABA
Por su parte, el mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires continuó con tendencia alcista durante septiembre, con un aumento promedio de 2,3% en los precios de departamentos de dos ambientes respecto al mes anterior. En lo que va del año, los alquileres acumulan una suba de 26,8%, por encima de la inflación del período (21,6%).
También de acuerdo a datos de Zonaprop, el incremento interanual fue de 37,6%. Este porcentaje se mantiene por encima del índice inflacionario de los últimos doce meses (31,3%), aunque se sitúa por debajo del ajuste aplicado por el Índice para Contratos de Locación (ICL), que alcanzó 51,5% en el mismo lapso.
En cuanto a las tipologías, los departamentos monoambiente registran un valor promedio de $598.063 mensuales y los de dos ambientes llegan a $698.011, siendo los segmentos con mayores incrementos en lo que va del año. Las unidades más pequeñas concentran así los mayores ajustes de precios. Para departamentos de tres ambientes, la media se ubica en $937.432 mensuales.
Puerto Madero se mantiene como el barrio más costoso, con un alquiler promedio de $1.177.143 al mes. Palermo ($768.382) y Núñez ($765.419) son las siguientes zonas con precios más elevados.
En tanto, Lugano continúa como el barrio más accesible, con un promedio de $532.007 mensuales. El valor medio del alquiler en Parque Patricios es de $616.266 y en Floresta alcanza $617.112.
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