Créditos UVA vs alquileres: cuál es la cuota inicial que cobra cada banco por un préstamo hipotecario

Un relevamiento realizado por el economista Andrés Salinas detectó diferencias marcadas en las cuotas iniciales de los créditos hipotecarios UVA a 20 años, según la entidad bancaria seleccionada. El análisis contempla un préstamo que cubre el 75% del valor del inmueble, con acreditación de haberes en la entidad, un valor de la UVA de USD 1.548,80 y un tipo de cambio de $ 1.339,62 por dólar.

Aún así, pese a la incertidumbre económica que atraviesa el país y a la indexación de las cuotas por inflación, la mora en los créditos UVA continúa siendo baja. Se mantiene como la menor en todo el sistema financiero argentino. Este dato resulta llamativo considerando el contexto, y evidencia que una gran parte de los tomadores de este tipo de financiamiento logra mantenerse al día con sus obligaciones.

El Banco Nación ofrece la Tasa Nominal Anual (TNA) más baja del sistema (4,5%), lo que le permite brindar las cuotas más accesibles. Para una vivienda de USD 100.000, la cuota inicial es de USD 645.821. En contraste, Banco Galicia aplica la TNA más elevada (11,5%), con una cuota que asciende a USD 1.081.646, lo que representa una brecha superior a USD 435.000 entre ambos extremos.

En el caso de inmuebles de USD 200.000, la cuota en Nación llega a USD 1.281.452, mientras que en Galicia alcanza USD 2.153.106, ampliando la diferencia a más de USD 870.000. Estos datos evidencian cómo la tasa aplicada impacta de forma directa sobre el costo mensual del crédito.

Entre las alternativas intermedias se ubican Banco Comafi y Brubank, ambos con una TNA de 8%, y Banco Ciudad con 8,1%. Para una propiedad de USD 150.000, Nación exige un pago mensual de $ 963.636, Comafi de $1.270.772 y Galicia de $ 1.617.376.

Incluso entre bancos de tasas similares, se registran diferencias de varios miles de pesos debido a condiciones internas y costos accesorios. Esta dispersión complica la comparación directa y acentúa la necesidad de analizar cada propuesta en detalle.

Según los datos del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (Ceso) correspondientes a julio, el alquiler mediano en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es de $ 500.000 para un monoambiente, $ 600.000 para dos ambientes y $ 800.000 para tres ambientes.

En este marco, la cuota inicial de un crédito hipotecario UVA para una propiedad de USD 100.000 en Nación ($ 645.821) supera levemente el alquiler de dos ambientes ($ 600.000). En bancos con tasas más altas, el pago inicial puede superar de forma considerable incluso el alquiler de tres ambientes ($ 800.000).

En el caso de Banco Galicia, la cuota inicial por la misma vivienda de USD 100.000 ($ 1.081.646) más que duplica el alquiler mediano de un tres ambientes, lo que acentúa el desafío de acceder al crédito en determinados segmentos.

Las diferencias de cuotas iniciales tienden a incrementarse a lo largo de la vida del préstamo porque el sistema UVA indexa tanto capital como intereses por inflación. Una tasa más baja reduce el costo mensual y limita el crecimiento real de la cuota, siempre que la inflación no se dispare.

Adicionalmente, los solicitantes deben aportar el 25% restante para completar el valor de la propiedad y afrontar gastos como escrituración, impuestos y seguros, lo que eleva la barrera de ingreso.

• USD 100.000:
  • Nación: $ 645.821 (monto similar al alquiler de dos ambientes)
  • Galicia: $ 1.081.646 (supera en 35% del alquiler de tres ambientes)
• USD 150.000:
  • Nación: $ 963.636 (20% más que el alquiler de tres ambientes)
  • Galicia: $ 1.617.376 (más del doble respecto al alquiler de tres ambientes)

El estudio de Salinas evidencia que, a igualdad de monto de propiedad, las cuotas pueden fluctuar hasta un 65% según el banco. En la Ciudad de Buenos Aires, esta diferencia define si la obligación mensual se asemeja al valor de un alquiler o lo supera ampliamente, información fundamental para quienes analizan si conviene seguir alquilando o apostar al crédito hipotecario UVA.

El acceso efectivo depende tanto del ahorro previo como de la capacidad de ingresos del solicitante. Las entidades exigen que la cuota no exceda del 30% al 35% del ingreso familiar neto mensual, lo que deja fuera a una parte significativa de la población. Además, se suman costos vinculados a la tramitación y formalización de la operación.

Entre los gastos adicionales figuran el Impuesto de Sellos (entre 1,5% y 2% del valor según la jurisdicción), la comisión bancaria y tasación (0,5% a 1% del monto pedido) y los honorarios del escribano (en promedio 2%). También deben considerarse impuestos y tasas registrales (cerca del 1,5%) y costos de certificación e inscripción (hasta 0,5%).

Tras la firma, permanecerán obligaciones periódicas como el seguro de vida y el seguro contra incendios, ambos obligatorios, con un valor aproximado de 0,1% a 0,2% del saldo del préstamo al año. Asimismo, es necesario contemplar los impuestos municipales, cuyo valor varía según la ubicación del inmueble.

El esquema UVA se caracteriza por ajustar tanto la cuota como el capital adeudado al Índice de Precios al Consumidor (IPC) de forma mensual. Este mecanismo introduce incertidumbre: la cuota se recalcula de acuerdo con la inflación y demanda que los ingresos acompañen esa evolución para evitar un desfasaje entre lo que se percibe y lo que se debe abonar.

En este sentido, se aconseja contar con algún respaldo financiero —ahorros, activos líquidos o ayuda familiar— a fin de afrontar eventuales contingencias sin caer en morosidad. La estabilidad y previsibilidad de los ingresos resultan determinantes para enfrentar el desafío del crédito hipotecario UVA.