La demanda de viviendas en barrios privados y countries se mantiene firme, a pesar de los elevados costos de construcción y mantenimiento. La tendencia se consolidó en los últimos años, especialmente desde la pandemia, cuando muchas familias buscaron espacios más amplios, contacto con la naturaleza y entornos más seguros, lejos del ritmo urbano.
Sin embargo, el acceso no es simple. Comprar un lote, construir y luego afrontar expensas mensuales supone un presupuesto que escapa a la mayoría. El tipo de cambio estable y la inflación en pesos eleva aún más los costos.
De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario, construir una vivienda de categoría premium en un country o barrio privado, incluyendo impuestos y honorarios profesionales se acercó a los $4,3 millones por metro cuadrado a fines de junio. Esto implica un aumento mensual de 1,68%.
Para el cálculo total, la consultora toma la tipología de vivienda unifamiliar de calidad muy buena implantada dentro de un barrio cerrado del Conurbano Bonaerense. Construida sobre un terreno en esquina, de manzana central, con una superficie de lote 800 m2 y 315 m2 cubiertos homogeneizados (semicubietos al 50%). Edificada en 2 niveles, con retiro de ejes divisorios del predio generando jardines y espacio de estacionamiento vehicular.
Para construir dicha vivienda se necesitaría ya la suma de más de 1.350 millones de pesos ($1.352.827.594).
“Los costos medidos en moneda americana se mantuvieron durante más de dos años en el sube y baja al ritmo de la inflación en pesos y constantes devaluaciones, pero con un Índice de Precios al Consumidor (IPC) más moderado en los últimos 17 meses y un dólar que se mantiene prácticamente en el mismo nivel, la ecuación resulta dramática: 14 meses con el tipo de cambio en la banda de los USD 1200-1300 y una inflación de 68% en pesos para la construcción de una vivienda en el mismo período”, señaló Reporte Inmobiliario.
De este modo, los costos a finales de junio se ubicaron muy por encima del pico máximo que se había alcanzado en 2018, algo que preocupa a constructores, propietarios en etapa de obra y desarrolladores de loteos abiertos y/o cerrados por la caída en la demanda.
Esto representa un problema para el sector de la construcción ya que tras el fin de la obra pública, los proyectos residenciales son grandes impulsores de la actividad, además de lo vinculado al rubro de petróleo y gas.
“La gran incógnita es cómo seguirá evolucionando la inflación en pesos, la cotización del blue y el oficial, todos elementos que van jugando en el costo de llevar adelante una obra. Lo cierto es que hoy la única forma de comenzar una obra sería iniciándola con un costo medido en pesos e ir actualizando mes a mes en base a algún índice confiable”, sostiene el informe.
Los datos demuestran que “es muy difícil fijar en esta situación un costo en dólares y que luego se puedan cubrir estos realmente o viceversa”.
Durante los primeros días de julio, el dólar registró una leve presión alcista. Sin embargo, aun considerando una cotización cercana a los $1.300 y una inflación nula, el costo de construcción apenas disminuiría, manteniéndose en niveles máximos y por encima de los valores registrados en el primer tramo del año.
Así, el contexto sigue siendo complejo para quienes evalúan comenzar una obra de cero o retomar una construcción en curso. La brecha entre los costos en pesos y el dólar estable sigue ampliándose, sin señales de un cambio inmediato en la dinámica.
Cuánto cuesta comprar un departamento en CABA
Adquirir una vivienda en la Ciudad de Buenos Aires tampoco es sencillo. Según Zonaprop, el metro cuadrado de departamentos subió un 0,5% en junio y se ubicó en 2.427 dólares. En la primera mitad del 2025, los valores de venta de departamentos aumentaron un 4,4%, mientras que en la comparación interanual, el incremento fue del 7%.
Un monoambiente se vende por USD 106.680 dólares, mientras que un departamento de dos ambientes tiene un valor de USD 128.295 y uno de tres ambientes cuesta 177.220 dólares.
Puerto Madero (USD 6.128/m2) continúa primero en el ranking de barrios más caros para la compra de departamentos. Palermo (USD 3.399/m2) y Núñez (USD 3.262/m2) completan el podio.
Por el contrario, Lugano es el barrio con el valor más bajo para la compra, con un precio de USD 1.088/m2. Le siguen Nueva Pompeya (USD 1.451/m2) y Parque Avellaneda (USD 1.537/m2).
“El costo de construcción medido en dólares subió un 1,2% en junio. Esto refleja un aumento del 126% desde octubre de 2023. Construir hoy cuesta 3,4 veces más de lo que costaba en 2020, mínimo de la serie”, indicó Zonaprop.
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