El mercado inmobiliario porteño continúa profundizando las diferencias entre las propiedades usadas y las que son a estrenar, de acuerdo a un análisis realizado por el portal de clasificados Zonaprop.
De acuerdo con los datos relevados a partir de avisos publicados por anunciantes, los departamentos usados subieron un 6% en los últimos doce meses, hasta alcanzar un valor promedio de USD 2.211 por metro cuadrado. Este precio se ubicó 28% por debajo del metro cuadrado de los departamentos a estrenar, cuyo valor llegó a USD 2.831, según el mismo informe.
La diferencia entre ambos segmentos se amplió progresivamente durante los últimos cinco años, consolidando una tendencia que afecta tanto a compradores como a desarrolladores.
En mayo de este año, la brecha entre unidades usadas y nuevas fue del 28,04%, una cifra que superó en 3,6 puntos porcentuales al diferencial registrado en mayo de 2024, cuando el valor del metro cuadrado de un departamento usado resultó un 25,44% más bajo que el de una unidad a estrenar.
Este fenómeno se enmarca en un proceso más amplio que comenzó en marzo de 2019. A partir de ese mes, los precios de los inmuebles usados iniciaron una trayectoria descendente, que se mantuvo hasta la actualidad. En comparación con mayo de 2020, año marcado por la pandemia, el valor del metro cuadrado cayó un 15,12%, hasta igualar los niveles observados en julio de 2016.
En contraste, los departamentos a estrenar mostraron una evolución diferente. El informe indicó que en mayo de 2025, el metro cuadrado alcanzó los 2.831 dólares, lo que representó un aumento del 8,55% respecto a mayo de 2024. Aunque este precio se ubicó un 3,67% por debajo del valor de mayo de 2020, desde octubre de 2023 la tendencia cambió y los valores comenzaron a subir.
Por qué suben los inmuebles nuevos
Uno de los factores que contribuyó al aumento de precios en las unidades a estrenar fue el incremento sostenido del costo de la construcción. Según Zonaprop, en mayo el costo se elevó un 15,2% mensual y acumuló un alza del 126% desde octubre de 2023. Este aumento impactó directamente sobre los precios de los inmuebles nuevos, y al mismo tiempo, amplió la brecha con las propiedades usadas, que se volvieron una alternativa más accesible para los potenciales compradores.
Además del análisis por antigüedad, el informe identificó cuáles son los barrios con la oferta de departamentos usados más costosa. Puerto Madero encabezó el ranking con un valor promedio de USD 5.625 por metro cuadrado. Le siguieron Palermo (USD 3.138) y Núñez (USD 2.927). Estas cifras marcaron un fuerte contraste con los barrios de menor cotización.
En el extremo opuesto se ubicaron Villa Soldati, con USD 916 dólares por metro cuadrado, seguido por Villa Lugano (USD 1.009) y Nueva Pompeya (USD 1.087). La diferencia entre el barrio más caro y el más barato superó el 500%, lo que revela la heterogeneidad del mercado inmobiliario porteño.
Cuánto cuesta comprar en pozo
En paralelo, otro informe reciente de Zonaprop, publicado por Infobae semanas atrás, expuso el comportamiento del segmento de los departamentos en pozo, una alternativa considerada por quienes buscan precios más competitivos o mayor flexibilidad en los plazos de pago. Según ese relevamiento, los precios de un departamento de dos ambientes en pozo varían de forma considerable según el barrio.
En zonas como Palermo, una unidad de esas características rondó los USD 116.000, mientras que en Caballito alcanzó los USD 107.000. En Belgrano, el valor se aproximó a los USD 122.000, en tanto que en Villa Urquiza se ubicó en torno a los USD 104.000. Estos precios resultaron significativamente más bajos que los observados en propiedades a estrenar finalizadas.
El informe también mostró que, en barrios como Almagro, un dos ambientes en pozo tuvo un precio cercano a los USD 95.000, mientras que en Boedo descendió a los USD 91.000. En el caso de Parque Chacabuco, el valor se posicionó en torno a los USD 93.000. Estos montos evidenciaron una oportunidad relativa para los compradores dispuestos a asumir el riesgo y la espera que implican este tipo de inversiones.
El crecimiento del costo de la construcción, junto con el comportamiento del dólar y la inflación, condicionó las decisiones de desarrolladores y compradores. Mientras los proyectos nuevos debieron reajustar sus precios para absorber los aumentos de insumos y mano de obra, los departamentos usados se mantuvieron como una opción más accesible para quienes buscan cerrar una operación en el corto plazo sin asumir riesgos financieros adicionales.
La tendencia bajista en el mercado de usados también obedeció a una mayor urgencia por parte de los vendedores, quienes ajustaron sus pretensiones para adaptarse a un mercado con menor poder adquisitivo y acceso restringido al crédito. En contraste, los desarrolladores trasladaron parte de los costos a los precios de venta, especialmente en los proyectos nuevos.
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