Construcción más cara y menos proyectos: cómo impactará en los precios de los alquileres

En los últimos dos años el costo de la construcción por metro cuadrado se triplicó en dólares y redujo el margen de rentabilidad, desincentivando el inicio de nuevos proyectos o bien, la finalización de los que estaban en marcha.

La expansión del crédito hipotecario puede ser un motor de reactivación, pero los analistas advierten que el acceso es todavía limitado.

En paralelo, el déficit habitacional sigue incrementándose, dado que el crecimiento vegetativo de las familias es superior al de la oferta neta de viviendas, por lo que surge el interrogante de un posible impacto en el mercado del alquileres.

Según la Fundación Tejido Urbano, el costo de construcción subió 69% en dólares durante 2024, lo que representa el mayor salto interanual desde 2018. El aumento se explica principalmente por dos factores: un alza del 26% en el precio de los materiales y del 116% en la mano de obra.

Alejandro Braña, integrante del Observatorio de Estadísticas del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) y dueño de Braña Propiedades, precisó que en 2022 se requerían USD 500 por metro cuadrado y en la actualidad se necesitan 1.500 dólares.

En pesos, la suba viene desacelerándose: según el Índice de Costo de la Construcción, en marzo se registró un avance de 0,3%, muy por debajo de la inflación (3,7%), y en el último año de 49,3 por ciento.

Dicho incremento en moneda extranjera “afecta sobre todo a los nuevos emprendimientos. Hay un montón de desarrolladores que no inician los proyectos previstos, incluso con planos aprobados en algunos casos, porque la incertidumbre es muy grande, no dan los costos”, dijo Braña.

Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), dijo a Infobae que siguen concretándose edificaciones en todas las grandes ciudades del país, como Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe y Mendoza. El problema es que sin rentabilidad no se construye en el volumen que debería.

En tanto, Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, contó que se ven menos emprendimientos de escala y casas en construcción en el Gran Buenos Aires, fundamentalmente en barrios cerrados.

No obstante, sostuvo que “hay que ser realista y aceptar que los costos de hace tres años probablemente no vuelvan nunca más. Se habían dado un montón de factores que hicieron que se ubiquen en niveles históricamente bajos, y ahora están yendo en línea con los valores internacionales”.

En este marco, Beltrán Briones, socio y gerente de finanzas de Estudio Kohon, explicó: “Argentina vivió una inflación en dólares del 130% en 12 meses, pero el valor de las propiedades prácticamente no se movió. Esto se debe a la menor liquidez del mercado inmobiliario en comparación con otros bienes de la economía. El resultado: márgenes de rentabilidad muy estrechos para desarrolladores y un negocio que, si esta dinámica se mantiene, corre el riesgo de dejar de ser viable. Hoy, el spread entre costo y valor de venta es mínimo”.

Ahora bien, la expansión del crédito hipotecario podría incentivar la construcción al incrementar la demanda de propiedades.

Si bien es incipiente, esto viene ocurriendo: en marzo, hubo 992 escrituras formalizadas con hipoteca, es decir, 20% del total. Se trata de un alza de 1.042% en relación al mismo mes del año pasado cuando apenas fueron 94. En el primer trimestre, se contabilizaron 2.902 contra las 233 de igual período de 2024. Así, el crédito hipotecario se multiplicó casi 13 veces.

Sin embargo, Weiss subrayó que su crecimiento enfrenta limitaciones. Por un lado, para acceder mediante crédito a una vivienda de USD 100.000, se debe tener ingresos familiares por $3.500.000, lo cual restringe bastante el universo de clientes; y por otro, los bancos no tienen fondeo a tan largo plazo, ya que son préstamos a 20 o 30 años. A su vez, el mercado de capitales todavía no absorbe esas hipotecas.

Esto representa un problema también considerando que el déficit habitacional, compuesto por aquellos que no tienen casa propia y los que residen en condiciones precarias, totaliza 3.500.000 viviendas en todo el país, y según Gómez Picasso, el rojo se amplía en 60.000 unidades cada año.

“El crecimiento de la población no se acompaña con la construcción de viviendas para satisfacer a la clase media o a la clase media baja. Ese déficit seguirá aumentando hasta tanto no haya más créditos hipotecarios y los costos de desarrollo continúen encareciéndose”, apuntó Weiss.

Otra cuestión que señala Gómez Picasso es que el despegue del crédito hipotecario reduce la presión sobre la demanda de alquileres ya que genera nuevos compradores.

Pero con restricciones al financiamiento y caída de la construcción cabe preguntarse si el mercado de alquileres se podría ver afectado con una menor oferta y en consecuencia, precios más elevados.

Federico González Rouco, economista de Empiria y especialista en el sector inmobiliario, dijo a Infobae que, muy a largo plazo, “lo que puede pasar es que si los inmuebles son más caros por los costos altos, los alquileres suban por la rentabilidad, que se supone que es una proporción del valor de la vivienda”.

Braña aseguró que el aumento en los valores para construir impacta más en las unidades nuevas, y el porcentaje de estas en el mercado de alquileres es bastante menor.

De momento, tras la derogación de la Ley de Alquileres en 2023, la oferta de inmuebles para renta se incrementó 149,44% en la Ciudad. Aunque se observó una disminución del 8,65% en marzo, y encadena dos meses consecutivos a la baja, desde el CUCICBA resaltan que todavía no es una tendencia y está dentro de los parámetros normales.