Un ambiente más en CABA: claves para dar el salto sin desajustar el presupuesto

Sumar un ambiente más dejó de ser una decisión exclusivamente habitacional. En el actual contexto de suba de precios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, CABA, con incrementos de hasta 10% promedio en casi todos los barrios, pasar a una vivienda más grande implica diferencias significativas en el valor de mercado, gastos asociados e incluso estrategias financieras para sostener la operación sin romper el presupuesto familiar.

Los datos del mercado indican el paso de un departamento de dos ambientes a uno de tres puede requerir entre USD 25.000 y USD 30.000, y que el salto de un tres a un cuatro ambientes puede costar cerca de USD 40.000, una cifra desafiante.

Los montos de dinero varían según barrio, antigüedad, estado del inmueble y margen de negociación efectiva respecto del precio de publicación. Muchas familias analizan alternativas como mudarse a zonas con valores más accesibles, buscar unidades a refaccionar o acceder al crédito hipotecario para completar la diferencia.

Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y responsable de Zipcode, afirmó que saltar un ambiente representa un esfuerzo significativo, pero puede gestionarse con estrategias concretas. “El paso de un ambiente más puede representar entre un 20% y un 25% adicional, pero hay formas de reducirlo si se buscan propiedades a refaccionar”, destacó.

Según el Monitor Inmobiliario que releva Bryn el precio promedio de un departamento de dos ambientes en CABA es de USD 134.291, mientras uno de tres alcanza los 162.763 dólares, una diferencia de 28.472 dólares.

En el caso de los cuatro ambientes, el valor promedio se ubica en USD 198.864, es decir, USD 36.101 por encima del de tres.

Las zonas con mayor diferencial de precio entre ambientes son Puerto Madero, Palermo, Recoleta y Belgrano, donde los metros adicionales tienen alto valor. En cambio, barrios como Villa Lugano, Parque Avellaneda, Floresta, La Paternal o Villa Devoto permiten ampliar superficie con sumas más moderadas.

“No hay que mirar solo el precio por metro cuadrado, sino la diferencia marginal al sumar metros. A veces con menos de USD 15.000 se puede pasar a un ambiente más si salís del corredor norte porteño”, sostuvo Bryn.

Al momento de buscar una propiedad más grande, Bryn recomendó priorizar la distribución. “Un tres ambientes bien distribuido de 60 metros cuadrados puede ser más funcional que uno de 75 m2 con ambientes mal aprovechados”, observó.

La antigüedad puede jugar a favor: los edificios antiguos suelen ofrecer mayor superficie por el mismo valor, aunque requieren inversión en reformas. Comprar más metros para refaccionar se convierte en una estrategia viable. “Hay departamentos de tres ambientes a precio de dos, pero requieren intervención. Si se planifica bien, la diferencia entre comprar terminado o refaccionar puede ser de USD 15.000 o más”, añadió Bryn.

Hoy las estrategias más comunes para sumar un ambiente más son las siguientes:

● Venta y compra simultánea: es lo más habitual, aunque requiere coordinación entre partes.

● Créditos hipotecarios UVA: que volvieron a dinamizar el mercado, sobre todo entre quienes no pueden completar el salto solo con la venta de su unidad actual.

● Compra de una unidad a refaccionar, que permite comprar más metros por menos valor inicial, y hacer reformas a futuro.

● Permutas: aparecen en casos puntuales, pero no son tan frecuentes.

Según los valores de publicación relevados en los principales portales inmobiliarios —Zonaprop, Mercado Libre, Cabaprop, Argenprop y Century 21—, un departamento de dos ambientes de 50 m2 en CABA se ofrece en promedio a USD 115.000, mientras que uno de tres ambientes de 60 m2 alcanza los USD 140.000. Para unidades de cuatro ambientes y 75 m2, el valor asciende a USD 175.000 en promedio.

Sabrina Szlit, de Century 21 Szlit, destacó que hoy la diferencia entre precio publicado y precio final ronda apenas el 5%: “Esto se debe a que los propietarios ajustaron mejor sus valores al mercado. Antes pedían precios alejados y no recibían consultas ni reservas. Hoy publican valores realistas y negocian menos porque hay más compradores activos”.

Según Szlit, los barrios con más posibilidades para ampliar superficie con menor inversión están en el sur y oeste de la ciudad: Mataderos, San Nicolás, Santa Rita, San Cristóbal, Parque Patricios, Floresta, La Boca o Villa Lugano. En zonas intermedias como Almagro, Villa del Parque, Barracas o Boedo también pueden encontrarse opciones para sumar metros sin salir del presupuesto. “Si el comprador no tiene dinero para sostener la diferencia, deberá resignar alguna característica: ubicación, metros o estado del inmueble”, agregó.

Respecto de los impuestos, la experta comentó que si el monto supera el umbral de exención para vivienda única familiar, se debe pagar el Impuesto de Sellos por el excedente (3,5%, mitad por cada parte).

A nivel fiscal, Álvaro Gallo Kaplan, socio de Lanven, recordó que “la exención de impuesto de sellos solo aplica para viviendas de hasta $205.332.000. Superado ese umbral, el tributo vuelve a aplicarse”.

A esto se suman honorarios de escribanía e inmobiliaria, que también suben al ser proporcionales al valor de la propiedad. También remarcó que los departamentos con vista interna o sin balcón pueden tener precios más bajos, y resultar una alternativa para quienes priorizan sumar ambientes por sobre otros atributos.

Para las familias que evalúan mudarse, Szlit sugirió tasar primero la propiedad actual para conocer su valor real de mercado. Luego, recomendó trabajar con una misma inmobiliaria que pueda coordinar venta y compra de forma centralizada. “El asesoramiento profesional permite evitar demoras y concretar la operación en tiempos lógicos, sin sobresaltos”.

Remodelar cuesta alrededor de USD 600 por m2. Antes de mudarse, si hay un monto extra para invertir es común que se renueven baños, pintura general y por ahí algún cambio de aberturas.

Si el comprador dispone de ahorros o acceso a crédito, puede buscar una propiedad más grande en su mismo barrio. Pero si no logra cubrir la diferencia, deberá resignar alguna característica, como ubicación, metros o antigüedad.

“Siempre hay que tener en cuenta que los departamentos en primer piso o contrafrente, sin vista abierta, también se encuentran a precios menores. Son opciones para quien tiene el dinero justo para mudarse a una propiedad con más ambientes”, dijo Sabrina Szlit.

Entre los costos asociados, Daniel Bryn mencionó la escritura y honorarios notariales (2% a 3%), impuesto de sellos (1,75% si no hay exención), gastos de mudanza y conexión de servicios.

Al proyectar el salto, hay que considerar lo siguiente:

● Escritura y honorarios notariales: entre 2% y 3% del valor de escritura.

● Impuesto de sellos: 1,75% en CABA si no aplican las exenciones.

● Comisión inmobiliaria: alrededor de 4 por ciento.

● Mudanza y gastos de conexión de servicios.

● Expensas: los departamentos más grandes suelen tener expensas más altas.

Las expensas suelen aumentar al mudarse a unidades más grandes. “El costo total del salto suele implicar entre un 6% y 8% más sobre el precio del inmueble. Por eso hay que anticiparlo y calcular bien”.

Gallo Kaplan observó que el salto de dos a tres ambientes implica una diferencia del 20% al 30%, aunque destacó que entre tres y cuatro ambientes el esfuerzo es mayor. “Ese salto es el más complicado para las familias. Suele haber un aumento grande de superficie, y eso impacta directamente en el precio final”.

El idóneo explicó que los barrios del sur tienen más flexibilidad para estas operaciones, con mayor variedad de oferta y precios más adaptables. “En los barrios del segmento ABC1 como Puerto Madero, Recoleta o Palermo, agregar un ambiente es mucho más costoso por el precio del metro cuadrado y la menor disponibilidad”.

En términos operativos, Gallo Kaplan comentó que la compraventa simultánea es la estrategia más extendida. Subrayó la importancia del rol del bróker para coordinar operaciones complejas. “Se juegan muchas cosas además del precio. El crédito es una herramienta valiosa, pero aún se usa poco en propiedades de gama media y alta”.

Por último, destaca que quienes venden y compran en simultáneo están condicionados por el momento del mercado, pero que ese factor incide solo en la diferencia de valor entre ambos inmuebles. “Si el mercado sube, comprarán y venderán caro. Si baja, lo harán más barato. El punto es que la diferencia entre ambas operaciones es la que define el esfuerzo adicional”.

En un escenario de valores en alza y recuperación del crédito hipotecario, el salto hacia una vivienda más amplia vuelve a ser una posibilidad para varias familias.

Szlit concluyó: “Las oportunidades existen, pero exigen una planificación cuidadosa, evaluación realista del presupuesto y una lectura precisa del mercado en cada segmento. La clave está en combinar decisión, asesoramiento y tiempos adecuados”.