Qué podría pasar con los precios de las propiedades cuando termine el cepo cambiario

La posible eliminación del cepo cambiario en Argentina ocupa un lugar central en los análisis económicos. Siendo el mercado inmobiliario uno de los sectores más sensibles a la eventual medida, surgen distintas hipótesis sobre cómo afectaría los precios de las propiedades. Según algunos expertos, el impacto dependerá de factores como la unificación cambiaria, el nivel de confianza en el gobierno y la evolución del nivel de reservas del BCRA.

Según algunas estimaciones, los precios de los inmuebles usados podrían aumentar hasta un 10% durante 2025. Las propiedades en obra, que hasta hace poco mantenían una inercia alcista, ya acumulan subas superiores al 20% desde marzo de 2024 a hoy. Si la inflación se mantiene estable o cede, los costos para edificar podrían estabilizarse y evitar que ese aumento se traslade a los valores de las viviendas en pozo.

Este pronóstico se enmarca en un contexto en el que, tras cinco años de caída, el valor del metro cuadrado en CABA aumentó un 8% en 2024, el mayor repunte en 7 años, según datos de la plataforma Zonaprop. Por su parte, Mercado Libre y la Universidad de San Andrés relevaron que las cotizaciones ascendieron un 6,9% en el AMBA.

“El escenario dependerá de cuánto dinero se consiga a través del acuerdo con el FMI y de las señales de estabilidad que brinde el gobierno”, explicó Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario que opera en la zona norte porteña.

El presidente Javier Milei elevó las expectativas al poner fecha al cierre del acuerdo con el FMI, abriendo la posibilidad de una eliminación anticipada. Esta decisión abre interrogantes sobre su impacto en la inflación y en el acceso al mercado inmobiliario.

Lo Valvo sostuvo que existen distintas posturas respecto del impacto de la eliminación del cepo cambiario. “El gobierno aún enfrenta un nivel de reservas netas negativo —cerca de USD 8.000 millones— y vencimientos significativos por delante. Si la salida del cepo provoca una mayor demanda de divisas, es probable que el tipo de cambio se ajuste al alza por un efecto natural de mercado”, señaló.

En ese sentido, agregó que algunos analistas consideran que el presidente optará por postergar la medida hasta contar con un respaldo suficiente en el Banco Central, lo que permitiría contener un salto brusco en la cotización del dólar.

Los analistas coinciden en que el impacto no será inmediato: anticipan efectos diferentes a corto y mediano plazo.

Darío Durand, de la desarrolladora DDM Construcciones, señaló que si se evita una devaluación abrupta, “las propiedades subirán de precio gradualmente”. Además, indicó que el levantamiento del cepo “impulsará el ingreso de divisas, facilitará el acceso al dólar y, a largo plazo, estimulará las inversiones en el sector”.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, recomendó no sobredimensionar el efecto directo de una medida de este tipo. “Nunca una sola medida provoca un movimiento inmediato en los precios”, afirmó. Incluso en caso de producirse una devaluación significativa, agregó, el impacto sería limitado. “El panorama actual es distinto al de 2001; el mercado funciona con otras dinámicas”, fundamentó.

Otro factor clave es el financiamiento, que podría ampliarse si se levanta el cepo. Fernando Álvarez de Celis, de la Fundación Tejido Urbano, sostuvo que la eliminación “permitiría a los bancos disponer de más recursos y otorgar mayores créditos hipotecarios, lo que impulsaría la demanda de propiedades”.

Además, explicó, “el valor de los inmuebles tiende a crecer en contextos sin restricciones cambiarias, ya que estos escenarios atraen inversiones externas y dinamizan la economía”.

El mercado inmobiliario podría mostrar cambios relevantes tras la flexibilización. Algunos especialistas prevén que sectores que se mantenían en espera cambien sus expectativas y se genere más actividad en compraventa. “El cepo cambiario distorsiona el mercado y complica las operaciones. Su eliminación agiliza y transparenta las transacciones, sobre todo al poder operar con un único tipo de cambio”, sostuvo Durand.

Desde el sector advirtieron que persiste un importante stock de propiedades sin vender, lo que podría atenuar subas inmediatas. “Actualmente hay más de 110.000 inmuebles en venta, según Zonaprop Cabaprop, Mercado Libre, Argenprop, entre otros portales, lo que muestra que la oferta sigue superando a la demanda. Por eso, en el corto plazo no veo un alza significativa en los precios”, agregó Durand.

Varios protagonistas recordaron lo ocurrido tras la salida del cepo durante el gobierno de Mauricio Macri, a fines de 2015. En ese momento, la combinación con nuevas líneas de crédito hipotecario, como los préstamos UVA, provocó un repunte en la demanda. De hecho, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en 2017 se vendieron unas 63.428 propiedades y, en 2018, alrededor de 55.698, y en 2024 se superaron las 54.000, por lo cual se estuvo cerca.

Sin embargo, Lo Valvo advirtió que no deben repetirse errores. “Cuando se quitó el cepo cambiario, la gente absorbió rápidamente los fondos disponibles, lo que presionó sobre el dólar y el peso. Sin reservas suficientes o sin reforzar la confianza, el escenario podría desviarse”, alertó.

La evolución del mercado inmobiliario dependerá así de múltiples factores: estabilidad cambiaria, acceso al financiamiento, capacidad de generar divisas y señales de previsibilidad. Si bien existen expectativas positivas, los especialistas coinciden en que evitar sobresaltos será esencial para sostener el crecimiento proyectado.

Esta tendencia ha impulsado nuevas estrategias en el sector. El desarrollo inmobiliario y la inversión en zonas con alto potencial de valorización ganaron protagonismo. “En los momentos de mayor incertidumbre también surgen las mejores oportunidades. Cuando el mercado atravesaba su peor momento, algunos desarrolladores decidimos apostar por proyectos a largo plazo, anticipando una recuperación del sector”, concluyó Federico Larroca Mendizábal, arquitecto especialista en urbanismo y del Grupo Desarrollador 1880.