Los datos que anticipan un buen año inmobiliario en Buenos Aires: cómo arrancó el 2025 en ventas y alquileres

El mercado inmobiliario comenzó 2025 con un nivel de actividad superior al habitual para esta época del año. Enero y la primera semana de febrero muestran un balance positivo, con una demanda sostenida tanto en ventas como en alquileres. La recuperación iniciada en 2024, tras seis años de caídas en CABA (se vendieron más de 54.000 viviendas), se mantiene con buen ritmo de las operaciones.

La inercia de la última temporada conserva el interés en la compra venta de propiedades, mientras que el segmento de alquileres una mayor oferta (posicionada en 15.000 departamentos y 400 PH) y valores más estables (aunque los precios siguen elevados, propietarios e inquilinos logran acuerdos tras negociaciones más extensas sin la Ley de Alquileres).

Factores como la flexibilización del marco regulatorio para alquilar, la estabilidad en el tipo de cambio y la expectativa de nuevos créditos hipotecarios consolidan la recuperación de la actividad aún en épocas de altas temperaturas y ofrecen perspectivas positivas para lo que vendrá.

Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, destacó que “enero fue un mes bastante movido. En años anteriores solía ser más estable, pero en este hemos registrado numerosas operaciones, reservas y una marcada activación en el mercado de alquileres”.

Según Altgelt, el segmento de departamentos para alquiler, en especial de dos y tres ambientes, fue uno de los que más interés generaron.

Entre varias inmobiliarias consultadas se estiman más de 500 operaciones de compra venta y cifra similar de locaciones desde el inicio de 2025.

En la misma línea, Mateo García, director comercial del sector residencial de Toribio Achával, señaló que “enero y esta semana registraron gran actividad, con un claro crecimiento respecto al mismo mes en años anteriores”.

Desde el sector argumentan que este aumento de transacciones de compra venta se debe a la reactivación del crédito hipotecario, que, según indicó a García, “empuja la demanda y consume la oferta de inmuebles disponibles a precios competitivos”.

Aunque este fenómeno presiona los valores (subieron en el 96% de los barrios porteños), García sostiene que el mercado continuará en movimiento, especialmente en el segmento de departamentos de dos y tres ambientes, los cuales concentran la mayor atención.

Los barrios más dinámicos son un factor clave de análisis. Juan Manuel Manfe, representante de Century 21 Nimahaus, enfatizó que los barrios Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano, Almagro, Flores, Recoleta y Villa Crespo concentran no solo la mayor cantidad de operaciones, sino también las mejores opciones para inversores.

Manfe afirmó que “aún estamos en un mercado de oportunidades, ya que los precios no alcanzaron los valores récord de 2017 y 2018. Esto abre la posibilidad de una revalorización futura de alrededor del 15% para este año”.

Además, desde el segmento aconsejan enfocarse en el mercado del residencial usado, que ofrece mayores márgenes de negociación.

Por su parte, Altgelt también subrayó que, en términos de inversión, los departamentos usados representan una opción sólida gracias a su rentabilidad actual, que ronda el 4% anual promedio en dólares.

“Es recomendable buscar departamentos de dos ambientes o tres, con expensas bajas o medianas, para maximizar los retornos”.

Para quienes evalúan opciones de compra a futuro, recomendó analizar proyectos desde el pozo a USD 2.100 dólares por m2, ya que la revalorización post-construcción podría ser importante.

En cuanto a las recomendaciones para quienes buscan entrar al mercado, los especialistas coinciden en priorizar la asesoría profesional.

Mateo García comentó: “Siempre recomendamos hacerlo de la mano de empresas reconocidas y especialistas en temas legales y notariales para evitar problemas económicos y pérdidas de tiempo”.

Los cambios constantes en el mercado y las fluctuaciones de precios hacen que el factor tiempo sea crucial. García también instó a “apostar por barrios con mayor revalorización, dado el dinamismo esperado para este año”.

Según Altgelt, enero mostró alta demanda de alquileres tanto para reservas como para nuevas operaciones, con propietarios que ofrecen nuevos inmuebles en locación.

Esta es una “época clave” para el mercado de alquileres debido a los movimientos estacionales asociados a los estudiantes y familias.

Al analizar específicamente los barrios, Manfe ofreció un desglose según el tipo de vivienda: los departamentos de un ambiente lideran en Palermo, Recoleta y Caballito, mientras que los de dos ambientes destacan en Villa Urquiza, Palermo y Caballito.

Para tres ambientes, los líderes son Caballito, Palermo y Belgrano, y para opciones de mayor tamaño (cuatro o más ambientes), también dominan Caballito, Palermo y Belgrano.

“En el caso de los PH , Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Urquiza aparecen como principales puntos de interés, sobre todo por quienes buscan evitar expensas caras”, concluyó Manfe.