Los alquileres muestran signos de estabilización: los aumentos del último trimestre son los más bajos desde 2020

Un último relevamiento privado de precios de alquileres en la ciudad de Buenos Aires, correspondiente a noviembre, evidenció una desaceleración en los aumentos trimestrales. Desde diciembre de 2023, los incrementos comenzaron a moderarse, aunque los valores interanuales se mantienen elevados: un 125,12% en el caso de los departamentos de tres ambientes y el 137,09% en los de dos ambientes, ambos por debajo de la inflación acumulada en el mismo período (166% según el Indec).

Lo más destacado es que, al medirlo trimestralmente, el último análisis de costos para alquilar departamentos usados de Reporte Inmobiliario registró un aumento de 12,9% entre septiembre y noviembre, el más bajo desde junio de 2020, cuando comenzó a regir la Ley de Alquileres, derogada por el Gobierno.

El precio medio de los departamentos de dos ambientes alcanzó los $490.500, mientras que las unidades de tres ambientes superaron los $664.900 en el último trimestre.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, afirmó a Infobae: “Definitivamente, la derogación fue un éxito total. La oferta creció 10 veces y los valores aminoraron su impulso alcista, que estaba descontrolado. En el mundo toman esta medida como ejemplar (de hecho en Italia piensan copiar algo del DNU). La derogación tuvo eco en los principales medios internacionales”.

Aunque los aumentos acumulados superan el 125%, ya no alcanzan el 250% registrado a finales del año pasado, cuando los propietarios rechazaban la Ley de 2020 o solo aceptaban prórrogas en lugar de nuevos contratos. Esta situación se normalizó, y actualmente hay 16.000 departamentos en alquiler en CABA, un número acorde al promedio histórico.

Los datos del comportamiento trimestral reflejan la desaceleración de los incrementos desde finales de 2023, son los siguientes:

• Marzo a mayo 2023: +63%.
• Junio a agosto 2023: +73%.
• Septiembre a noviembre 2023: +37,6%.
• Diciembre 2023 a febrero 2024: +29,1%.
• Marzo a mayo 2024: +27,8%.
• Junio a agosto 2024: +20,7%.
• Septiembre a noviembre 2024: +12,9%.

La derogación de la Ley impulsó un aumento en la oferta de alquileres en los principales portales inmobiliarios (oscila entre el 175% y 200% desde enero último), lo que contribuyó a frenar la suba de precios.

“Sin embargo, la problemática estructural del mercado persiste, ya que la cantidad de inmuebles disponibles no cubre la demanda habitacional creciente”, agregó Gómez Picasso.

La evolución de los valores en 2024 también refleja diferencias significativas según la zona:

• Departamentos de 2 ambientes Mayor incremento anual: Agronomía (+217%) y Liniers (+215%). Menor incremento anual: San Cristóbal (+56%) y Palermo (+59%).
• Departamentos de 3 ambientes Mayor incremento anual: Liniers (+233%) y Barracas (+224%). Menor incremento anual: San Cristóbal (+19%) y Monserrat (+34%).

A continuación, se presentan los precios promedio de alquiler para departamentos de dos y tres ambientes en los 5 barrios más caros y más económicos, según datos de Reporte Inmobiliario (se excluye a Puerto Madero, donde todos son valores en dólares:

Dos ambientes más caros

• Belgrano C: $520.000.
• Las Cañitas: $500.000.
• Recoleta: $480.000.
• Villa Crespo: $460.000.
• Belgrano R: $450.000.

Dos ambientes más baratos

• La Boca: $300.000.
• Constitución: $300.000.
• Liniers: $300.000.
• Barracas: $280.000.
• Parque Avellaneda: $250.000.

Tres ambientes más caros

• Recoleta: $800.000.
• Palermo: $770.000.
• Las Cañitas: $700.000.
• Belgrano C: $600.000.
• Barrio Norte: $600.000.

• Parque Patricios: $430.000.
• Agronomía: $420.000.
• La Boca: $400.000.
• Parque Avellaneda: $400.000.
• Floresta: $380.000.

Argentina enfrenta un déficit habitacional que se agrava año a año. A pesar de las construcciones realizadas por el sector público y privado, cada año se suman 50.000 viviendas faltantes, resultado del crecimiento vegetativo y la inmigración.

Para abordar este problema estructural, expertos como referentes de la Fundación Tejido Urbano destacan la necesidad de ampliar el acceso al crédito hipotecario y fomentar la construcción de nuevas viviendas.

La derogación de la Ley de Alquileres facilitó negociaciones más flexibles entre inquilinos y propietarios, con condiciones ajustadas a la realidad económica actual.

Según Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), este avance representa una oportunidad para construir un mercado más dinámico y accesible, aunque aún enfrenta desafíos estructurales.

Se prevé que 2025 esté marcado por una economía más estable y una inflación controlada, con proyecciones que la sitúan entre el 25% y el 30%; “este contexto influirá en los ajustes de alquileres, principalmente en los contratos en pesos, que se actualizan en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC). Esta estabilidad podría consolidar aún más la estabilidad de precios y mejorar la previsibilidad para las partes involucradas”, amplió García Malbrán.

Los inquilinos enfrentan desafíos relacionados con contratos que ahora incluyen ajustes más frecuentes, cada tres o cuatro meses, lo que exige una planificación financiera más rigurosa. Además, la obtención de garantías es un obstáculo importante, aunque herramientas jurídicas innovadoras buscan simplificar este proceso.

Por su parte, los propietarios deben encontrar un equilibrio entre mantener sus inmuebles ocupados y garantizar una rentabilidad que compense la inflación y las condiciones del mercado.

García Malbrán concluyó: “Este cambio ofrece un marco más favorable tanto para dueños como para locatarios, pero requiere de una gestión activa y responsable por ambas partes”.