La cercanía con el río y los accesos a las autopistas impulsan los precios de los alquileres en el Gran Buenos Aires

Con un promedio que supera los $25.000 por mes para los departamentos del rango de 50 metros cuadrados, el eje norte le gana, al oeste y sur del Gran Buenos Aires, la brecha en las valuaciones al comparar las zonas se ubica en torno a 20 por ciento

Un informe elaborado por la plataforma ZonaProp, reveló dos cuestiones a grandes rasgos sobre el Real Estate, por un lado, que los valores de las locaciones de departamentos en el Gran Buenos Aires (GBA), varían hasta 72% dependiendo del municipio en el que se encuentren ubicadas las propiedades. Y por otro, que la zona norte, como es habitual, lidera el ranking de los precios más cotizados que mantiene una diferencia de 19,3% al compararse con los corredores oeste y sur.

Según el relevamiento, el valor promedio del alquiler en la zona norte es de $13.887, mientras que para las zonas oeste y sur es de 11.204 pesos.

Cabe notar que el 80% de los barrios estudiados registran un rango de entre $11.000 y $17.900 en el eje norte. En cambio, los valores difieren en zona oeste y sur, en las que el 80% de los alquileres de dos ambientes se encuentran entre $9.000 y 12.400 pesos.

La cercanía con el río y los buenos accesos, también por estar muy próximo con la Capital Federal, transforman a Vicente López en el más caro. El precio promedio por mes del alquiler de un departamento es $25.580. Le siguen Olivos con $20.771 y La Lucila 19.592 pesos.

En cambio, las menos cotizadas del corredor norte, son Manzanares (en Pilar), con un valor de $9.657, José León Suárez $9.826 y José C. Paz 10.247 pesos.

Federico Barni, director ejecutivo de Navent (propietaria de Zona Prop), puntualizó: “Vicente López cuenta con una amplia oferta de departamentos, muchos de los cuales se ubican sobre el eje de la Avenida del Libertador. Se trata de una zona de edificios con amenities, en su mayoría con poca antigüedad y alto valor por metro cuadrado. Además, se destaca por estar muy cerca de la Avenida General Paz y del acceso a la Avenida Lugones, lo cual implica un ahorro de tiempo sustancial para acceder a distintos puntos porteños, en particular, hacia el Centro y Palermo, como también su proximidad con la ribera y el verde a pasos del agua”.

Segmento premium

En los últimos años, se posicionaron fuertemente los inmuebles cercanos a Del Libertador, tanto en lo residencial como en lo corporativo.

Con otra mirada, Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, dijo: “es muy demandada la zona norte, desde Vicente López a San Isidro, pasando por Olivos, La Lucila, Martínez y Acassuso, incluido Nordelta. Por nuestros informes, la tipología más buscada para alquilar son los PH, ya que no pagan expensas, pero también la búsqueda se orienta hacia los barrios privados en donde la gente prioriza la seguridad. Hay gran variedad de valores dependiendo de las zonas y las comodidades de las propiedades, los precios oscilan entre $50.000 para un dúplex en Olivos y $200.000, para una casa en Santa Bárbara, en el Tigre, por ejemplo, en el sector Premium”.

Las alteraciones de los precios de los alquileres difieren según el municipio y las zonas. En el oeste del GBA, Tres de Febrero es el distrito que registra mayor rango con valores que van entre $8.387 y $13.962. En el sur, este puesto lo ocupa Avellaneda, con un abanico de entre $12.399 y 10.012 pesos.

Diego Álvarez, martillero de Century 21, otra compañía del rubro que propone búsquedas online, destacó: “por nuestros relevamientos, no existe una zona en particular que domine la demanda, recibimos pedidos para todas. En un país sin crédito hipotecario (con las Unidades de Valor Adquisitivo en extinción), el alquiler es la solución para más del 40% de los hogares según nuestras encuestas”.

Por su labor, desde el sitio lograron segmentar bien los pedidos y las cotizaciones, en los 3 ejes del GBA. “Nuestro país posee diferencias grandes de oferta y de ingresos que genera mercados muy diferentes. Digamos qué hay alquileres de alto estándar, medios y de destino unipersonal”. Estos rangos, ofrecen en el conurbano, locaciones que van desde $50.000 para el primer segmento, entre $25.000 y $45.000 en el segundo, y de $9.000 y $17.000 en el último caso.

Promedios y tipologías

Para ZonaProp los precios promedio según la tipología, en las diferentes zonas del GBA, se ubican, siempre para el caso de departamentos de dos ambientes con 50 m2, en el orden de $11.600 por mes, y de 3 ambientes con 70 m2, sube a 15.480 pesos.

Federico Barni, agregó: “en el GBA, los inmuebles más solicitados para alquilar (según los clics) son los departamentos con 55,8% de las búsquedas que contactaron a las inmobiliarias, casas 21,4%; PH 12,3%; propiedades para alquiler temporal 3,8%; locales comerciales 2,2%; quintas para alquiler temporal 1,8%, y bodegas o galpones 0,7 por ciento”.

Sebastián Sosa profundizó: “en el oeste, la localidad que tiene más demanda es Ramos Mejía, por la cercanía de medios de transporte y seguridad. En esta zona, los valores de alquileres oscilan entre $9.000 y $14.000, dependiendo de la ubicación, el estado de la propiedad y la cantidad de dependencias. En tanto que en la zona sur, se consolida el eje verde de la ruta 58, que une Canning con San Vicente, allí, “creció mucho la demanda para los barrios privados como Saint Thomas, Terralagos, Solar del Bosque, El Lauquen y La Providencia. El motivo de esta preferencia es el buen acceso a la Capital y la seguridad que brindan estas urbanizaciones. Los valores dependerán mucho de los servicios que brinde el barrio y las características de la propiedad, pero en líneas generales, el alquiler de una casa en un barrio sin amenities ronda los $25.000, sin embargo, una casa con más servicios llega a estar por arriba de $40.000 por mes”.

Según el informe privado, en GBA oeste y sur el precio promedio de alquiler de una unidad de dos ambientes y 50 m2 es de $11.204 mensuales. Al sumar otro ambiente se eleva el costo de la renta en más de $3.000: una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $14.900 mensuales.

Expectativas de precios y rentabilidad

El presidente de RE/MAX observó que en el último año se vieron dos grandes tendencias con respecto de los alquileres: “Algunos propietarios de los departamentos mantuvieron sus valores debido al incremento de las expensas, con lo cual priorizaron mantener al inquilino y el ingreso mensual. Por otro lado, estuvieron quienes decidieron ajustar la renta por inflación”.

En promedio, en 2019 los precios se actualizaron a un ritmo de 15% a 18% por semestre, lo que hizo que quedaran por debajo de la inflación, y disminuyera el margen de retorno: “pasó de un histórico 5% anual, a 2 o 3 % anual, el peor en 30 años”, destacó Sosa.

Diego Álvarez dijo: “para los inversores será clave que se quiten o bajen los costos impositivos. El problema de la vivienda es muy grave en la Argentina, y, hay que incentivar a la oferta de unidades para alquiler y para compra a la vez, algo que no es fácil. El impuesto a la propiedad encarece y genera poca rentabilidad, en general todos los impuestos distorsionan y complican siempre al consumidor”.

En el mercado inmobiliario, como toda rentabilidad de negocios pasivos, dependen del momento del segmento, por eso, para mejorar el retorno, “creo que es necesario reacomodar el mercado para que exista un equilibrio entre el valor de las propiedades y el costo de los alquileres”, añadió Sosa.

Ley de Alquileres

Otro tema que genera idas y vueltas es el avance de una nueva Ley de Alquileres (cuenta con media sanción de la Cámara de Diputados de la Nación. El texto de la iniciativa extiende la duración de un contrato de la vivienda de dos a tres años, como la actualización anual del valor del alquiler a través de un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina.

Sobre el tema, Federico Barni dijo: “nos parece importante que exista una instancia de debate para llegar a un consenso debido a las diferentes posturas que suscita la ley en el mercado inmobiliario. Creemos que en este proceso seguramente se encuentre un punto de equilibrio entre las partes, resta la sanción en la Cámara de Senadores”.

En sintonía, Sebastián Sosa, consideró: “es un signo positivo que se estén incorporando regulaciones, que estén a favor del inquilino, para que alquilar no sea tan complicado a nivel de garantías y comisiones; y, a su vez, favorecerá a que los inquilinos puedan estar mayor tiempo en un lugar, incrementado su calidad de vida, mientras que del lado del propietario tendrá una renta asegurada a largo plazo”.

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