Colombianos que viven en arriendo están expuestos a malas noticias, pese a estar al día: cuáles son y cómo evitarlas

Más de 7,3 millones de hogares en Colombia, lo que representa más del 40% del total nacional, viven en la actualidad en arriendo. La cifra posiciona al país como el líder latinoamericano en proporción de familias que optan por el alquiler como alternativa habitacional. Ante esto, los contratos de arrendamiento en Colombia adquirieron una importancia central como herramienta para regular la relación entre propietarios e inquilinos y también como mecanismo para garantizar derechos y prevenir abusos.

Recientes actualizaciones en la vigilancia y sanciones por cobros indebidos, junto con la obligación de cumplir con todos los pagos asociados al arriendo, reforzaron la necesidad de conocer a fondo las normas que rigen este tipo de acuerdos.

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Y es que el arriendo se consolidó como una opción clave tanto para los que buscan independencia o no pueden acceder a vivienda propia, como para quienes encuentran en el alquiler una fuente estable de ingresos. Sin embargo, la relación entre arrendadores y arrendatarios no siempre es transparente. Persisten prácticas ilegales, como la exigencia de depósitos o pagos adicionales para la firma del contrato, que motivaron la intervención de las autoridades. El Ministerio de Vivienda y las alcaldías municipales implementan medidas más estrictas para vigilar estos cobros y proteger a los inquilinos, que ahora cuentan con mecanismos formales y efectivos para denunciar abusos.

El marco legal que regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia está definido por la Ley 820 de 2003. La norma establece las condiciones bajo las cuales deben celebrarse, ejecutarse y, en caso necesario, terminarse los contratos. Entre las disposiciones, la ley otorga a los propietarios herramientas legales para asegurar el cumplimiento de las obligaciones económicas de los arrendatarios, al tiempo que protege la estabilidad de quienes arriendan.

Frente a esto, el Ministerio de Vivienda dice que los contratos deben ser claros y transparentes, en los que se especifique el valor mensual del canon, las fechas y formas de pago, las responsabilidades sobre servicios públicos y mantenimiento, la duración del contrato y las condiciones de terminación.

Una de las prácticas más comunes y a la vez prohibidas es el cobro de depósitos, anticipos excesivos o retenciones no contempladas por la ley como requisito para entregar un inmueble. La normativa vigente prohíbe de manera expresa que propietarios o agencias inmobiliarias exijan sumas adicionales fuera de lo pactado en el contrato. El objetivo es evitar abusos y proteger a los arrendatarios frente a condiciones irregulares.

Las autoridades reforzaron la vigilancia sobre estos cobros y anunciaron nuevos mecanismos para que los inquilinos puedan denunciar de manera formal cualquier exigencia indebida.

Las sanciones por cobros indebidos para quienes incumplan estas disposiciones son contundentes. Propietarios o inmobiliarias que hagan cobros indebidos pueden enfrentar multas de hasta 100 salarios mínimos legales mensuales vigentes, lo que equivale a más de $142.000.000 en 2025. Además de la sanción económica, las autoridades pueden ordenar la devolución del dinero cobrado de manera irregular.

La advertencia es clara: desconocer la norma no exime de responsabilidad. Expertos en derecho inmobiliario recomiendan revisar de manera cuidadosa los contratos y procedimientos antes de formalizar cualquier acuerdo de arriendo.

El cumplimiento de las obligaciones económicas en el arriendo va más allá del pago puntual del canon mensual. En los casos en que el inmueble se ubica en un conjunto residencial, el arrendatario suele asumir también el pago de la administración y de los servicios públicos domiciliarios. Aunque estos compromisos a veces se consideran secundarios, el incumplimiento puede tener consecuencias jurídicas relevantes.

Así las cosas, el artículo 22 de la Ley 820 de 2003 establece que la falta de pago de estas obligaciones puede ser causal de terminación del contrato, incluso, si el canon se paga a tiempo. La Secretaría Distrital del Hábitat de Bogotá anotó que el cumplimiento del canon no exime al inquilino de otras responsabilidades vinculadas a la vivienda, y que la acumulación de deudas o el corte de servicios públicos habilita al propietario para dar por terminado el contrato, siempre que se sigan los procedimientos legales.

Frente a un cobro indebido, los inquilinos cuentan con mecanismos de protección. Si consideran que se les exige una suma no permitida, pueden presentar la denuncia ante la Alcaldía municipal o distrital, o ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC). Si la autoridad comprueba la irregularidad, impondrá las sanciones correspondientes y ordenará la devolución del dinero. Las medidas buscan equilibrar la relación entre arrendadores e inquilinos, con lo que se garantice que el acceso a la vivienda en arriendo se dé en condiciones justas y dentro del marco legal.

Para prevenir conflictos y proteger sus derechos, tanto arrendadores como arrendatarios deben adoptar buenas prácticas. Es fundamental:

• Revisar el contrato antes de firmarlo,
• Asegurarse de que solo se incluyan las condiciones permitidas por la ley,
• Conservar copias firmadas del contrato y de todos los comprobantes de pago.

Dichos documentos sirven como respaldo ante eventuales reclamaciones. Los expertos recomiendan a los propietarios actualizar sus contratos y procedimientos, ya que la ignorancia de la norma no los exime de las sanciones.