El arriendo en Colombia llega a su punto más alto: Medellín es la ciudad más costosa

El mercado de arriendo de vivienda en Colombia experimenta una transformación significativa: Medellín ha superado a Bogotá y se posiciona como la ciudad más costosa para alquilar inmuebles, mientras la compra de vivienda se reduce con fuerza. Este cambio, consolidado en 2024, afecta el costo de vida de millones de hogares y refleja modificaciones profundas en la economía urbana del país.

Según el Banco de la República, entre 2008 y 2024, la proporción de hogares que viven en arriendo en Colombia aumentó del 32% al 40,5% a nivel nacional, y del 42,3% al 49,8% en las cabeceras municipales. En contraste, la tasa de propietarios descendió del 48,1% al 35,2%. Este giro en la forma de tenencia de vivienda convirtió al arriendo en la principal opción habitacional, con un peso creciente en la economía y la vida cotidiana de las ciudades.

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El liderazgo de la capital paisa en precios de arriendo marca un cambio de tendencia. Hasta 2017, Bogotá y Cartagena encabezaban el ranking de ciudades más costosas para alquilar. A partir de ese año, Medellín inició un ascenso sostenido en los valores de arrendamiento, asociado a su dinamismo empresarial, atractivo turístico y transformaciones urbanas.

Para 2024, la brecha de precios entre ciudades alcanzó hasta un 25%, incluso después de ajustar por las características de las viviendas. Barranquilla y Santa Marta también escalaron posiciones, mientras varias capitales intermedias vieron abaratarse sus mercados de arriendo en términos relativos.

El auge del arriendo y el encarecimiento de los precios responden, según el banco central del país, a múltiples factores. La desaceleración de la construcción, el encarecimiento del suelo urbano y las dificultades para acceder a crédito hipotecario limitaron la oferta de vivienda. La autoridad económica fue enfática al señalar que, en 2024, los lanzamientos de Vivienda de Interés Social (VIS) cayeron un 10,2% anual y las iniciaciones de construcción disminuyeron un 9,3%. En el segmento No VIS, las reducciones fueron aún mayores.

En paralelo, la suspensión del programa “Mi Casa Ya” añadió incertidumbre y afectó la confianza de compradores e inversionistas. Además, tendencias globales como el auge del trabajo remoto, un tipo de cambio favorable para extranjeros y el creciente atractivo de Medellín como destino turístico y para expatriados incrementan la demanda de alquileres, y ejercen una presión adicional sobre los precios.

De acuerdo con el Banco de la República, el impacto macroeconómico del mercado de arriendo es considerable. En 2024, este segmento alcanzó los $26,4 billones, equivalentes al 8,8% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional. El arriendo representa una cuarta parte de la canasta del Índice de Precios al Consumidor (IPC), lo que lo convierte en un factor clave en la inflación y el costo de vida urbano.

Por otro lado, el arriendo efectivo registró una variación acumulada del 6,52% y el arriendo imputado del 6,28%, ambas cifras superiores a la inflación total del 5,81%. Las contribuciones al IPC fueron de 0,05 y 0,07 puntos porcentuales, respectivamente.

Cambios en la demanda y oferta de viviendaLa demanda y la oferta de vivienda también experimentaron cambios significativos. El interés por los apartaestudios se duplicó, pasando del 2,8% en 2024 al 5,7% en 2025, impulsado por nuevos estilos de vida y la preferencia por espacios más pequeños y funcionales.

El trabajo híbrido y la búsqueda de espacios verdes incrementaron el interés por apartamentos familiares y oficinas. Aunque Medellín sigue liderando en publicaciones de arriendos, su participación disminuyó del 49,04% en 2024 al 31,27% en 2025, mientras Bogotá aumentó del 9,61% al 13,75%.

Ciudades como Barranquilla, Cartagena, Pereira, Manizales, Armenia, Bucaramanga y Montería muestran un crecimiento acelerado en el mercado de arriendo, y municipios como Envigado, Rionegro y Sabaneta consolidan su protagonismo. En cuanto a ventas de vivienda nueva, los mayores crecimientos se registraron en Barranquilla (100%), municipios aledaños a Bogotá (59%) y Bucaramanga (53%).