Así es el cobro adicional que habrá que pagar al comprar o vender una casa en Colombia con nueva medida del Gobierno Petro

El Gobierno de Gustavo Petro presentó al Congreso de la República un proyecto de reforma tributaria que busca recaudar $26,3 billones para financiar el Presupuesto General de la Nación (PGN) de 2026, estimado en $556,7 billones. La iniciativa, impulsada por el Ministerio de Hacienda, generó una fuerte reacción en el sector inmobiliario, donde la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) expresó su rechazo y advirtió sobre el impacto negativo que tendría en la economía de hogares, empresarios e inversionistas.

Según datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), el sector inmobiliario aportó un 7% al Producto Interno Bruto (PIB) en 2024, lo que confirmó la relevancia de las medidas propuestas y el alcance de sus posibles consecuencias.

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El núcleo de la reforma tributaria reside en la necesidad de cubrir el presupuesto nacional para 2026, en medio de una crisis fiscal estructural que se arrastra desde la pandemia. El monto a recaudar, de $26,3 billones, representa la cifra más alta en la historia de las reformas tributarias del país. El Gobierno sostiene que estos recursos son indispensables para garantizar la sostenibilidad fiscal, pero la magnitud del ajuste encendió las alarmas en diversos sectores productivos, especialmente en el inmobiliario.

Fedelonjas, por medio de su presidente Mario Ramírez, fue enfática en rechazar la propuesta. “Rechazamos esta propuesta y consideramos que es fundamental comunicarle al país los posibles impactos sobre el sector inmobiliario”, afirmó el dirigente. Ramírez explicó que “nuestro llamado es a que el Congreso revise con detalle las implicaciones de cada medida para evitar frenar el desarrollo inmobiliario, que es motor de crecimiento económico, empleo e inversión en Colombia”.

También advirtió que el proyecto “pone en riesgo la sostenibilidad del sector, los empleos que genera y la confianza de los inversionistas en el mercado inmobiliario”. Según él, de aprobarse en los términos actuales, las medidas “podrían desincentivar la compra de vivienda, encarecer los costos y reducir la capacidad de las familias para acceder a un patrimonio propio”.

Entre los principales cambios fiscales propuestos, la ampliación del Impuesto al Valor Agregado (IVA) a la explotación de áreas comunes en propiedades horizontales destaca como una de las medidas más controvertidas. En la actualidad, el artículo 462-2 grava con IVA los servicios de parqueadero en propiedades horizontales, pero la reforma extiende este gravamen a actividades como el arriendo de salones, terrazas, locales, antenas y espacios publicitarios en propiedades comerciales o mixtas.

Así las cosas, las propiedades horizontales de uso comercial o mixto deberán inscribirse como responsables de IVA, emitir facturación electrónica y presentar declaraciones bimestrales, mientras que las residenciales quedarán exentas. Dicha disposición podría traducirse en un aumento de las cuotas de administración o de los costos indirectos para los residentes, afectando la economía doméstica de quienes viven en estos complejos.

Otro aspecto relevante es la modificación del tratamiento fiscal de la ganancia ocasional en la venta de inmuebles. Hasta ahora, la utilidad por la venta de un inmueble poseído por dos años o más tributa al 15%. La reforma eleva el requisito de tenencia a cuatro años; si la venta ocurre antes de ese plazo, se gravará como renta ordinaria, con una tarifa del 35% para sociedades y hasta el 39% para personas naturales.

Por ejemplo, una sociedad que venda un apartamento con una utilidad de $150 millones pagaría en la actualidad $22,5 millones en impuestos, pero con la reforma, si la venta se hace antes de cuatro años, el monto ascendería a $52,5 millones, lo que representa un incremento de $30 millones. El cambio podría desmotivar a los inversionistas que buscan rotar sus activos en periodos cortos y reducir la oferta de propiedades en venta.

En cuanto a las herencias y donaciones, la reforma plantea una reducción significativa de las exenciones. Actualmente, las viviendas de habitación están exentas hasta 13.000 unidades de valor tributario (UVT), equivalentes a aproximadamente $647 millones en 2025. La propuesta reduce esta exención al valor de una vivienda de interés social (VIS), que oscila entre 3.860 y 4.290 UVT, es decir, entre $192 y $213 millones. De este modo, una casa heredada con un valor de $500 millones, que hoy estaría exenta, generaría un impuesto de $43 millones para el heredero, con lo que se afecta, en especial, a las familias de clase media.

El impuesto al patrimonio también experimentaría cambios sustanciales. El umbral actual de 72.000 UVT ($3.585 millones) se reduciría a 40.000 UVT ($1.992 millones), con tarifas progresivas que irían del 0,5% al 5%. Un patrimonio de 150.000 UVT, equivalente a $7.470 millones, tendría que pagar $62,2 millones anuales. Esta medida impactaría a los dueños de varios inmuebles o terrenos, quienes verían reducida la rentabilidad de sus inversiones inmobiliarias.

Fedelonjas alertó que el conjunto de estas medidas incrementaría la carga fiscal sobre inversionistas, propietarios y familias, y podría afectar la dinámica de compra y venta de inmuebles. “Los cambios propuestos incrementan la carga fiscal sobre inversionistas, propietarios y familias, y pueden afectar la dinámica de compra y venta de inmuebles”, señaló Ramírez. Con esto, el gremio también se sumó al rechazo expresado por otros sectores productivos, al considerar que el proyecto “pone en riesgo la sostenibilidad del sector, los empleos que genera y la confianza de los inversionistas en el mercado inmobiliario”.

Asimismo, el contexto macroeconómico añade complejidad al debate. La inflación alcanzó el 6,12% en 2024, según el Dane (cerró en 5,10% anual en agosto de 2025), y la economía colombiana enfrenta una crisis fiscal estructural desde la pandemia. Ramírez sostuvo que “pretender resolverla con una reforma de $26 billones – la más alta de la historia del país – resulta desproporcionado, ya que Colombia no está preparado para afrontar estos ajustes tributarios”.

A pesar de su rechazo, Fedelonjas reiteró su disposición a participar en el análisis técnico de la propuesta y a presentar recomendaciones que permitan ajustar las medidas tributarias. El gremio busca que las reformas contribuyan al desarrollo económico, fortalezcan la inversión y protejan tanto a los hogares como a los empresarios del sector inmobiliario.