Terminación anticipada de arrendamientos comerciales: ¿cuándo procede y en qué casos se debe indemnizar al arrendatario?

El marco legal colombiano otorga prioridad a antiguos inquilinos y establece compensaciones obligatorias en casos de terminación anticipada o reconstrucción de locales, buscando equilibrio entre derechos de propietarios y estabilidad empresarial. En ese contexto, el Código de Comercio (Decreto 410 de 1971) regula de manera detallada el contrato de arrendamiento de espacios comerciales, extendiendo sus disposiciones a oficinas, bodegas y espacios similares.

El artículo 518 establece que el empresario que haya ocupado un inmueble durante al menos dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio adquiere el derecho a la renovación del contrato al vencimiento, salvo en situaciones específicas: incumplimiento contractual, necesidad del propietario de destinar el inmueble a su propia habitación o a una empresa sustancialmente distinta, o cuando el inmueble requiera reconstrucción, reparación que exija la desocupación, o demolición por ruina o para una nueva obra.

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Las diferencias que surjan durante la renovación del contrato deben resolverse mediante un procedimiento verbal con intervención de peritos, según lo dispuesto en el artículo 519. Además, el artículo 520 exige que, en los casos de terminación por necesidad del propietario o por obras, el arrendador debe notificar al arrendatario con al menos seis meses de anticipación respecto a la fecha de finalización del contrato.

Si no se cumple ese requisito, el contrato se considerará renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo plazo. Se exceptúan los casos en que la desocupación o demolición sea ordenada por una autoridad competente.

En cuanto a la indemnización, el artículo 522 prevé que si el propietario no destina los locales al uso indicado o no inicia las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega, deberá compensar al arrendatario por los perjuicios ocasionados, según la valoración de peritos.

Esta indemnización incluye el lucro cesante, los gastos necesarios para una nueva instalación, las indemnizaciones a trabajadores despedidos por el cierre o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras útiles y necesarias realizadas en el local. El inmueble queda especialmente afecto al pago de esta indemnización, y la demanda correspondiente debe inscribirse conforme a las normas sobre dominio de inmuebles.

Respecto al subarriendo y la cesión del contrato, el artículo 523 prohíbe al arrendatario subarrendar la totalidad del inmueble o cambiar su destino sin autorización expresa o tácita del arrendador. Solo se permite subarrendar hasta la mitad del inmueble bajo las mismas restricciones. La cesión del contrato requiere autorización del arrendador o puede proceder si resulta de la venta del establecimiento de comercio.

Para los contratos de arrendamiento de local comercial con una duración inferior a dos años, el procedimiento para la terminación anticipada por parte del arrendador es distinto. Si el contrato no especifica un plazo, la ley presume una duración de un año.

El arrendador debe comunicar su intención de terminar el contrato al arrendatario e intentar llegar a un acuerdo. Si no se logra, debe enviar un aviso escrito con al menos tres meses de anticipación, indicando la fecha de terminación y el compromiso de pagar una indemnización equivalente a tres meses de renta.

De acuerdo con el Ministerio de Justicia, el aviso debe enviarse por una empresa de servicio postal autorizada para dejar constancia. La indemnización debe consignarse en una entidad autorizada por el Gobierno nacional a favor del arrendatario dentro de los tres meses previos a la fecha de terminación, tomando como base el valor de la renta vigente al momento del preaviso.

El arrendador también puede dar por terminado el contrato si el arrendatario incumple las obligaciones contractuales. En esos casos, se recomienda buscar un acuerdo sobre el incumplimiento y los daños ocasionados. Si el arrendatario no paga la renta, el arrendador puede retener los frutos del inmueble y los objetos que pertenezcan al arrendatario y que hayan sido utilizados para equipar el local, siempre que esta facultad se haya pactado en el contrato y hasta que se salde la deuda.

Si, tras la terminación del contrato, el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, el arrendador puede presentar una demanda civil para que un juez ordene la devolución del bien y el pago de los daños ocasionados. Cuando la recuperación de la posesión no es posible por la resistencia del arrendatario, el arrendador puede iniciar el trámite de lanzamiento por ocupación de hecho para recuperar el inmueble.