Es posible quedarse con una propiedad sin ser el dueño: esto dice la ley colombiana

Los dueños de viviendas en arriendo deben formalizar un contrato que detalle de manera precisa las condiciones y obligaciones del inquilino, conforme a lo establecido en la normativa colombiana. Esta medida busca prevenir conflictos relacionados con la ocupación prolongada de inmuebles, especialmente en casos donde el arrendatario se niega a desocupar la propiedad o intenta apropiársela de manera definitiva.

La legislación colombiana contempla mecanismos para que los propietarios puedan recuperar su inmueble en caso de controversias. Según el Ministerio de Justicia y del Derecho, una persona puede habitar un bien por más de diez años sin contratiempos, siempre que exista un acuerdo con el dueño. No obstante, en la práctica, persiste el temor de que, con el paso del tiempo, el arrendatario intente reclamar la propiedad mediante figuras legales como la prescripción adquisitiva.

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Este fenómeno, conocido como proceso de declaración de pertenencia, es un procedimiento legítimo en el que una persona puede solicitar la titularidad del inmueble si ha demostrado “comportarse como propietario o dueño de un predio sin serlo”.

La entidad explica que “la persona que lleva habitando más de 10 años en un predio y que realiza todas las actividades propias de un dueño, puede adelantar un proceso judicial para que un juez lo declare formalmente como propietario del inmueble”. Este trámite se lleva a cabo mediante una sentencia judicial que establece la titularidad del bien a favor del ocupante.

En el caso de propiedades horizontales, un juez de competencia civil es el encargado de estos procesos, ya que un inquilino puede llegar a obtener el título del hogar que alguna vez arrendó. Este derecho, conocido como prescripción adquisitiva de dominio o proceso de pertenencia, permite que, si una persona ha ocupado una propiedad por el tiempo requerido y ha asumido los gastos asociados a su conservación, actúe como dueño formal del predio, consolidando así su titularidad a través de la resolución judicial.

Para iniciar un proceso de pertenencia, el Ministerio de Justicia indica que el propietario del inmueble necesitará asistencia legal si el valor de la propiedad supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes; en caso contrario, puede presentar la demanda sin acompañamiento de un abogado.

• El ministerio recomienda acudir a los consultorios jurídicos del municipio donde se encuentra la propiedad para obtener asesoría y orientación adicionales sobre el proceso.
• El juez encargado del caso realizará una inspección directa al inmueble para verificar la información presentada por el inquilino.
• La posesión del bien dependerá de la decisión judicial; el inmueble no puede ser adjudicado al arrendatario si el proceso de pertenencia no está registrado en el folio de matrícula inmobiliaria.

En 2025, los arriendos de vivienda urbana en Colombia se incrementaron hasta un 5,20%, conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC) de 2024, según lo estipulado por la Ley 820 de 2003. Este ajuste se aplica únicamente al momento de renovar el contrato, es decir, cuando se cumple un año desde la firma o desde el último incremento. Por ejemplo, si un arrendatario paga actualmente $1.000.000 mensuales, el incremento máximo permitido sería de $52.000, resultando en un nuevo canon de $1.052.000.

Este incremento es inferior al registrado en años anteriores, como el 9,28% en 2023, reflejando una tendencia a la baja en la inflación.

Además, la ley estipula que el canon de arrendamiento mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble.

Según datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), aproximadamente el 40,3% de los hogares en Colombia vive en arriendo, lo que implica que este ajuste afecta a una parte significativa de la población.