Controversia por la construcción de viviendas y la especulación inmobiliaria en Brasil: el “asedio del cemento”

En 2016, la hermosa película Aquarius, de Kleber Mendonça hijo, que se presentó en el Festival de Cannes, llamó por primera vez la atención mundial sobre el problema de la especulación inmobiliaria en Brasil. Esto ocurrió específicamente en Recife, capital del estado nororiental de Pernambuco. La película narraba la lucha de Clara, interpretada magistralmente por Sonia Braga. Ella intentaba salvar su apartamento en un edificio histórico cerca del mar de una empresa constructora que estaba dispuesta a todo para demolerlo y construir un rascacielos en su lugar. Nueve años después, la metáfora cinematográfica se ha convertido en realidad en muchas ciudades brasileñas, donde se han demolido, no sin polémica, casas antiguas e incluso “vilas” enteras, es decir, conjuntos de casas que a menudo se construían entre los siglos XIX y XX para alojar a los obreros o empleados cerca de las fábricas. Al igual que en la película Aquarius, en Fortaleza, capital de Ceará, en el noreste de Brasil, Maria Elisier Balidas, de 84 años, y Maria Martha dos Santos, de 79, están luchando contra una empresa constructora para no perder sus dos apartamentos. Ambas son las últimas inquilinas de un edificio de tres plantas que ahora está vacío porque todos los demás apartamentos se han vendido.Stênio Gonçalves, el abogado que las representa, declaró a la BBC Brasil que la empresa constructora ha intimidado a las ancianas para que abandonen sus viviendas, algo que la empresa niega. Maria Elisier Balidas declaró: “Es mi nido, mi memoria, mis reliquias” al hablar de su casa y explicar por qué no quiere abandonarla. Para Maria Martha dos Santos, “lo que nos están haciendo nos duele profundamente. No es solo la propiedad en sí misma: es la pérdida de una historia, de una red de afectos, de todo lo que hemos construido con respeto, sencillez y unidad”, declaró a la BBC Brasil.

La transformación urbanística de las ciudades brasileñas y su impacto social son especialmente evidentes en San Pablo. Esta ciudad es la capital financiera y tiene una importante historia arquitectónica, gracias, entre otras cosas, a la emigración europea que trajo aquí a sus mejores arquitectos. Al igual que en otras metrópolis del gigante latinoamericano, las empresas constructoras están adquiriendo casas antiguas y edificios enteros. A menudo aprovechan las deudas de los inquilinos con la comunidad de propietarios. Además, el periodista e investigador independiente Douglas Nascimento denuncia casi a diario en su sitio web de memoria histórica "Sao Paulo Antiga" (Antigua en español) que la especulación inmobiliaria ha destruido en los últimos años piezas importantes de la historia de la ciudad. Las excavadoras han convertido en escombros edificios antiguos y auténticos complejos históricos como la Vila Operaria João Migliari, en el barrio de Tatuapé, una joya arquitectónica de los años 50 compuesta por unas cuarenta casas, demolidas en 2019 a pesar de una recogida de firmas para impedir su destrucción.

En estos días ha suscitado polémica el proyecto del Ayuntamiento de San Pablo de vender por 16 millones de reales (2,9 millones de dólares) una pequeña vía pública, la calle Engenheiro Antônio de Souza Barros Júnior, en el barrio de Jardins, a una empresa inmobiliaria que ya ha comprado y demolido todas las casas de una antigua “vila” situada en la zona. El objetivo es construir un condominio de lujo.

El alcalde Ricardo Nunes, del Movimiento Democrático Brasileño (MDB), incluyó el proyecto de privatización de la calle en una propuesta de ley que ya fue aprobada en primera votación por el Consejo Municipal. Si la segunda votación lo confirma, la calle se convertirá en propiedad privada y dejará de ser parte de una “vila” abierta. Parte de la calle ya está cerrada al público desde 2023 a petición de la empresa constructora. Se trata de una de las zonas más valoradas de la ciudad. Célia Marcondes, vicepresidenta de la Sociedad de Amigos y Residentes del barrio Cerqueira César, que incluye la zona de Jardins, ha criticado la operación. “Es un interés destinado a favorecer a un sujeto privado, el beneficio inmobiliario”, declaró al diario O Estado de São Paulo, añadiendo que “esta zona ya está asfixiada por edificios y condominios”.

A finales de abril, los residentes del barrio de Jardins, creado a principios del siglo XX con criterios innovadores para la época y gran atención al verde, iniciaron una acción legal. Buscan anular definitivamente la revisión de la restricción de protección histórica de la zona, decidida por el Condephaat, el Consejo para la Protección del Patrimonio Histórico y Artístico, en diciembre 2024. Esta revisión permite ahora la construcción de edificios de hasta tres plantas, incluso en zonas anteriormente protegidas por restricciones urbanísticas. Una decisión judicial provisional ha suspendido temporalmente dicha revisión, pero la asociación AME Jardins insiste en solicitar su anulación definitiva. El presidente de la asociación, Fernando Sampaio, ha criticado la medida. “La medida del Condephaat pone fin al uso residencial unifamiliar en las zonas exclusivamente residenciales, precisamente lo que valora los barrios y garantiza su preservación desde hace años. De este modo, se abre la posibilidad de construir condominios horizontales, incluso para uso comercial, en una zona protegida”, declaró al diario O Estado de São Paulo Sampaio, que también teme que el aumento de residentes pueda sobrecargar el tráfico y la red eléctrica, ya sometidos a presión. El problema de la sobrecarga de las infraestructuras también existe en los suburbios, donde, gracias al programa de vivienda para personas con bajos ingresos del gobierno de Lula, Minha Casa, Minha Vida (Mi Casa, Mi Vida), se ha producido una importante expansión inmobiliaria sin que, sin embargo, hayan aumentado los servicios. “El crecimiento acelerado de las unidades de vivienda en las periferias podría no ser adecuado para las infraestructuras que ofrecen estas regiones”, explica a Infobae Rodger Campos, investigador del Núcleo de Estudios sobre Vivienda, Bienes Raíces y Regulación del Insper y consultor de RBA Consultoria Econômica. “El acceso a los bienes y servicios públicos, como la escuela y la salud, podría verse comprometido. Al alejar las viviendas de los lugares adecuados dotados de infraestructuras, las familias comienzan a dedicar más tiempo a los desplazamientos entre el hogar y el trabajo, lo que compromete la productividad de los trabajadores. El rendimiento de los estudiantes también se ve comprometido por estos largos desplazamientos”, dice Campos a Infobae.

A finales de junio, Lula presentó personalmente a los habitantes de la última favela existente en el centro de San Pablo, el Moinho, un plan alternativo de vivienda en los suburbios después de sus protestas. El Gobierno de San Pablo tiene la intención de destruir esta favela para revitalizar el centro de la ciudad. El proyecto incluye crear el primer Distrito Turístico Urbano de Brasil, ofrecer incentivos fiscales para atraer inversiones y remodelar espacios públicos e infraestructuras, como 23 zonas peatonales y dos líneas de tranvía de hidrógeno. Las medidas previstas incluyen descuentos tributarios, facilidades burocráticas para rehabilitar edificios y crear miles de nuevas viviendas, también mediante asociaciones público-privadas. El plan también busca recuperar edificios históricos y valorizar culturalmente la zona. El objetivo es atraer a más de 200,000 nuevos residentes y revitalizar el corazón histórico de la ciudad.

No faltan las polémicas. En los últimos meses, el Ayuntamiento de San Pablo ha iniciado el debate sobre un proyecto de ley que pretende flexibilizar la denominada “Ley de la Ciudad Limpia”. Esto permitiría introducir paneles LED en zonas seleccionadas como la Avenida Paulista, con el objetivo declarado de crear una especie de “Times Square” paulista. También se contempla la posibilidad de cubrir hasta el 70% de las fachadas de edificios históricos con publicidad, algo que hoy es prohibido por la ley. Además, se abriría a la publicidad en espacios hasta ahora protegidos, como muros y viaductos, y se eliminarían los límites actuales sobre el número de carteles por edificio y las dimensiones máximas permitidas. El proyecto ha superado la primera votación y ahora se encuentra en fase de audiencias públicas, entre críticos que temen un retorno a la “degradación visual” y defensores que apuestan por una “modernización” para atraer inversiones. “San Pablo merece un debate serio, transparente y responsable. No podemos permitir que el paisaje urbano, que tanto nos ha costado recuperar, se ponga a la venta en el mostrador del marketing depredador. La ciudad ya sufre bastante”, escribe Fausto Macedo en O Estado de Sao Paulo.

Por último, para predecir el futuro urbanístico de ciudades como San Pablo, será importante cómo se fiscalizarán las subvenciones públicas concedidas al sector inmobiliario. El Ayuntamiento de San Pablo, por ejemplo, ha investigado más de 249 millones de reales (46 millones de dólares) en exenciones fiscales otorgadas a constructores para construir viviendas de interés social, después de detectar irregularidades en el uso de las subvenciones. Las exenciones investigadas solo afectan a una pequeña parte (1,7%) de los 537.000 apartamentos autorizados entre 2021 y 2024, lo que sugiere que el importe total a revisar es mucho mayor. Las investigaciones muestran que muchos apartamentos, que en teoría estaban destinados a familias de bajos ingresos, se vendieron a precios de mercado en barrios de lujo como Moema e Itaim Bibi. Algunos incluso alcanzaron un precio de hasta 1,5 millones de reales (276.243 dólares). Esto se debió a la falta de controles: la venta de los apartamentos se basaba en autodeclaraciones de las empresas y no se verificaba. Las normas de control introducidas en 2014 fueron abolidas en las administraciones posteriores. El Ayuntamiento está evaluando ahora la aplicación de multas y ha restringido las normas: las nuevas normas prohíben la venta por encima de 518.000 reales (95.396 dólares) y el uso de estas propiedades como Airbnb. Además, el alquiler no podrá superar el 30% de los ingresos del inquilino. Las principales empresas implicadas están acusadas de haber abusado del sistema para construir en zonas de alto valor, reduciendo los costes gracias a las exenciones, pero vendiendo a precios de mercado.

“Desde el punto de vista municipal, es necesario establecer no solo las normas de admisibilidad de las familias que pueden adquirir la propiedad de las viviendas de interés social (HIS), sino también quién es responsable de aplicar los controles de forma clara y transparente. Las sanciones en caso de incumplimiento de las normas también deben ser claras y transparentes”, explica Campos a Infobae. Según el experto, “es necesario que haya un organismo público que controle las ventas”. “Una posibilidad es solicitar informes mensuales sobre las ventas en las direcciones admisibles a los incentivos urbanísticos, con el riesgo de rescisión del contrato en caso de incumplimiento de la norma”. “Otra hipótesis es transferir la gestión de la demanda al organismo público, que será responsable de hacer posible la compra del inmueble con el constructor. Lo que no es posible es interrumpir la política pública por culpa de los inversores, que no son en absoluto aptos para el programa, castigando así a la parte de la población que necesita la subvención”, concluye Campos.